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Editorial Investieren in der Slowakei
Ende Mai dieses Jahres verabschiedete das Parlament ein Gesetz, das zum Bau von mietpreisregulierten Wohnungen mit einer langfristigen Wohngarantie beitragen soll. Obwohl diese Art der Unterbringung viele Vorteile hat, wirft sie eine grundlegende Frage auf: Hat sie wirklich das Potenzial, das etablierte "Stereotyp" der Notwendigkeit, in einer eigenen Wohnung zu leben, zu verändern?
Mietwohnungen sind zur Zeit sehr beliebt. Nach Angaben von Informationen aus dem Jahr 2020 das durchschnittliche Verhältnis von Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen in den Ländern der Europäischen Union betrug 30:70. Deutschland führt die Rangliste mit 49,5 % Mietwohnungen an, während die Slowakei mit 7,7 % Mietwohnungen an vorletzter Stelle liegt. Zum Vergleich: Die Tschechische Republik hatte etwa 21 % und Österreich fast 44 %.
Man sagt, die Slowaken seien es gewohnt, zu besitzen, aber "zuHätte es keinen Verkauf staatlicher Wohnungen gegeben (Privatisierung des staatlichen Wohnungsbestands im Jahr 1989), wären die Mietwohnungen in der Slowakei auf dem Niveau anderer EU-Länder gewesen. sagt Ing. Ladislava Cengelová, Generaldirektorin der Abteilung Wohnungspolitik und Stadtentwicklung, Ministerium für Verkehr und Bauwesen der Slowakischen Republik.
Die wirtschaftlichen Realitäten könnten viele Eigentümer zu einem Wechsel zwingen, sagte sie. Mehr als 40 % des Nettoeinkommens eines Haushalts für wohnungsbezogene Kosten, einschließlich Kreditrückzahlungen, auszugeben, ist äußerst bedrohlich - ohne finanzielle Reserven kann schon der Verlust von 2 Monatseinkommen dazu führen, dass man seine Hypothek nicht mehr bezahlen kann. Im Falle von Mietwohnungen kann diese Situation schneller und einfacher gelöst werden. Der Mieter wird auch von einigen Wartungsarbeiten entlastet.
Nach Angaben von Ing. Cengelova ist es auch wichtig, das Bild von Mietwohnungen in den Köpfen der Slowaken zu verändern. "Es geht nicht um Wohnungen für ausgegrenzte Gruppen, die Wohnheime und Sozialwohnungen sind jetzt schöne Wohnungen mit den Standards des 21. sagte sie im Podcast des Nationalen Verbands der Immobilienagenturen der Slowakei. "Diese Form des Wohnens ist im Ausland absolut üblich, in Deutschland zum Beispiel leben 50 % Deutsche in Mietwohnungen". fügt er hinzu.
Die Betreuung von Mietwohnungen ist Aufgabe der Städte und Gemeinden, nicht des Staates. Der Bau von Mietwohnungen hat daher in den letzten Jahren eher ein Abwärtstrend. Zwischen 2009 und 2016 ist der Anteil der fertiggestellten Mietwohnungen an der Gesamtzahl der fertiggestellten Wohnungen von 12,24 % (2.305 fertiggestellte Wohnungen) auf nur noch 2,29 % (359 fertiggestellte Wohnungen) gesunken.
Dieses Problem soll durch das neue Gesetz gelöst werden, insbesondere durch den regulierten Preis, der 30 % niedriger als bei gewerblichen Wohnungen. Der genaue Betrag ist noch nicht bekannt, aber die regulierte Miete soll jedes Jahr auf der Grundlage der Inflation neu berechnet werden.
In der Slowakei fehlen etwa 400 Tausend Wohnungen. Das ist eine schwindelerregende Zahl. Wir haben eine große Nachfrage, die um ein Vielfaches höher ist als das Angebot.
Ján Pálenčár, Präsident von NARKS
Nach Ansicht von Experten ist die Lage jetzt kritisch. Auch als Folge des langfristigen Wohnungsmangels leben laut Eurostat bis zu 65,2 % der 18- bis 34-Jährigen noch bei ihren Eltern, verglichen mit einem EU-Durchschnitt von 49,5 %. Auch der Krieg in der Ukraine und der Zustrom von Flüchtlingen aus diesem Land haben die Situation im gewerblichen Mietsektor verschärft, insbesondere in den Großstädten, wo sich das Angebot halbiert hat und die Preise in einigen Segmenten um fast ein Viertel gestiegen sind.
Das derzeitige Fördersystem für den Erwerb von Mietwohnungen ist nach den sozialen Zielgruppen gestaffelt.
Es geht jedoch immer noch darum, Mietwohnungen für diejenigen zu unterstützen, die sie nicht selbst bereitstellen können. In der Vergangenheit sind Mittel aus dem staatlichen Wohnungsbaufonds vor allem an kleinere Gemeinden geflossen. Heute auch die Nachfrage von größeren Gemeinden und regionalen Städten steigt wie Bratislava, Žilina oder Prešov. Dies ist auch auf die Anhebung der Beschaffungskostengrenzen zurückzuführen.
"Um die Abwanderung von Arbeitskräften zu ermöglichen, wurde ein neuer Zweck für die Unterstützung durch den ŠFRB geschaffen: das Unterkunftshaus. Die Gemeinden und die Privatwirtschaft machen sich noch damit vertraut, dass in diesen Unterkünften Personen ohne Einkommensbeschränkung untergebracht werden können, d. h. Feuerwehrleute, Polizeibeamte, Ärzte, Krankenschwestern und andere Personen, deren Einkommen das Fünffache des Existenzminimums übersteigt." - Ing. Tomáš Lamprecht, Generaldirektor des Staatlichen Wohnungsbaufonds.
Auf den ersten Blick scheinen Mietwohnungen eine großartige Lösung zu sein, vor allem für Menschen, die sich keine herkömmlichen gewerblichen Wohnungen leisten können. Wenn Sie sich jedoch mit dem Gesetz befassen zwei größere Probleme.
Die erste ist die Zahlung der Miete. Die Untermieter werden vom Staat zur Zahlung folgender Beträge verpflichtet Miete für 3 bis 6 Monate im Voraus. Menschen mit schwierigeren Lebensverhältnissen werden sich das kaum leisten können, selbst wenn die Mieten niedriger sind.
Das zweite Problem oder Risiko besteht darin, dass die Wohnungen gebaut werden sollen mit 5% Mehrwertsteuer. Der ermäßigte Satz ist auf die Lieferung eines Gebäudes, einschließlich eines Baugrundstücks, anzuwenden, das als staatlich geförderter Mietwohnungsbau eingestuft wird. Sie gilt auch für die Renovierung und den Umbau dieser Wohnungen. Dies könnte zu einem Ungleichgewicht auf dem Markt führen.
Gemäß dem Investitionsvertrag mit dem Staat ist der Investmentfonds verpflichtet, den Wohnungsbestand mindestens 25 Jahre lang zu betreiben. Nach Ablauf dieser Frist kann er es verkaufen, allerdings nicht an private Mieter, sondern nur an den nächsten an einen zugelassenen Investmentfonds. Damit vermeidet der Staat das Risiko, dass der neue Eigentümer die Mieter zwangsräumt und die Wohnungen veräußert.
Ein unabhängiger Immobilieninvestor hat nicht die Möglichkeit, in öffentliche Mietwohnungen zu investieren. Darüber hinaus bedeutet der oben erwähnte regulierte Wohnraum, dass die Mieten für staatliche Mietwohnungen unter dem Marktniveau liegen werden. Auf dem Markt gibt es mehrere Investitionsmöglichkeiten in Immobilien für gewerbliche Mietwohnungen oder gewerbliche Mietbüroflächen. Hier liegt die langfristige Rendite jedoch irgendwo zwischen 2-3 %. Die unter der langfristigen Inflation liegende Inflation war in den letzten zwei Jahren höher als die Zinsen für Festgeldanlagen bei Banken mit einer Laufzeit von zwei oder mehr Jahren (nach einer Spitze lagen die Zinsen im Juni dieses Jahres bei durchschnittlich 1 %). Wenn Sie auf der Suche nach einer besseren Alternative sind, lesen Sie unseren Artikel zu diesem Thema.
