Lohnt es sich, schon vor dem Abschwung in Immobilien zu investieren?

Warten wir auf einen Preisrückgang auf dem Immobilienmarkt? Befinden wir uns in einer "Blase"? Sollten wir Anlageimmobilien oder Anteile an ihnen kaufen, auch wenn wir einen Abschwung erwarten? Viele unsere Investoren suchen auch in unserem Land nach Antworten auf diese Fragen. Und da uns dieses Thema direkt betrifft, hier eine Erläuterung der gängigsten davon.

Ist der Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie derzeit eine gute Möglichkeit, Ersparnisse vor Wertverlust zu schützen?

Ja, ja. Der Kauf von Anlageimmobilien ist auch vor einem Abschwung sinnvoll, wenn man plant, sie lange genug zu halten.

Viele erwarten, dass die Preise fallen werden. Aber niemand weiß genau, wann es soweit sein wird. Richtig ist auch, dass die Entwicklung der Immobilienpreise zyklisch verläuft. Das bedeutet, dass auf einen Rückgang ein Anstieg folgt und auf einen Anstieg wieder ein Rückgang. Letztendlich wird der Preis jedoch jedes Mal höher steigen, als er in der vorangegangenen Wachstumsperiode aufgehört hat.

Im Falle eines Rückgangs warten Sie also einfach auf die nächste Wachstumsphase.

Wenn die Immobilie einen Cashflow generiert, werden Sie auch dann einen Gewinn erzielen, wenn der Gesamtwert der Immobilie sinkt. Das werden Sie aber erst spüren, wenn Sie verkaufen. Anders sieht es aus, wenn der Eigentümer es sich nicht leisten kann, mit dem Verkauf zu warten und in einer ungünstigen Zeit verkaufen muss.

Warum sollten Sie schon vor dem Abschwung Immobilien kaufen? Ist es nicht besser, zu warten, bis die Preise besser sind?

Aus mehreren Gründen. Einer davon ist der bereits erwähnte Cashflow, der während der Besitzzeit generiert wird. Der andere ist die Tatsache, dass man den genauen Zeitpunkt der Umkehr nicht vorhersagen kann. Das heißt, wann der Rückgang eintreten wird und umgekehrt, wann das Wachstum eintreten wird.

Wer sich also entscheidet zu warten, kann ein oder zwei Jahre warten und die Preise steigen weiter. In der Zwischenzeit entgeht ihm der Gewinn, den er hätte erzielen können, und seine Ersparnisse werden gekürzt. Inflation, jetzt überdurchschnittlich hoch.

In verschiedenen Medien ist seit Monaten von einer Immobilienblase die Rede. Ist es nicht nur eine Frage der Zeit, bis die Preise fallen?

Ja, es wird wahrscheinlich einen Rückgang geben. Die historischen Daten legen dies nahe. Die entscheidende Frage ist jedoch, wann. Und wir alle können die Antwort nur vermuten.

Die historischen Daten zeigen auch, dass die Zeit, die man auf dem Markt verbringt, wichtiger ist als der Zeitpunkt des Markteintritts. ("Zeit im Markt ist besser als Timing im Markt.").

Lohnt es sich also bei der heutigen Inflation, trotz hoher Preise eine Immobilie zu kaufen?

Es ist nicht sicher, ob sich auf dem Immobilienmarkt tatsächlich eine Blase gebildet hat. Viele verschiedene Umstände haben zu dem Preisanstieg beigetragen, angefangen bei den Materialpreisen über die gestiegene Inflation bis hin zu der immer noch unbefriedigten Nachfrage nach Wohnraum. Mehr dazu weiter unten. Das Preisniveau spiegelt unmittelbar die Veränderungen von Angebot und Nachfrage wider; nach einem starken Anstieg kann es beispielsweise zu einer Korrektur kommen, aber von einer Blase kann man nicht mit Sicherheit sprechen.

Aber ja, wir glauben, dass es sich lohnt, in Immobilien zu investieren, auch in Zeiten, in denen ein Abschwung erwartet wird. Wenn ein Anleger es sich leisten kann, abzuwarten, ohne gezwungen zu sein, seine Anteile oder sein Eigentum zu verkaufen.

Deshalb empfehlen wir auf jeden Fall, nur den Betrag zu investieren, auf den man auch im Krisenfall verzichten kann, d.h., um es populär auszudrücken: "Wenn etwas schief geht, wird es Ihnen nicht an Geld mangeln". 🙂

Wir raten auch dringend davon ab, zu solchen Zeiten "fremdgesteuert" einzukaufen. Zum Beispiel bedeutet eine Hypothek zu diesem Zeitpunkt auch ein erhöhtes Risiko. Ihr Einkommen kann sinken, während Ihre Hypothekenzahlung gleich bleibt oder sogar steigt. Dies kann dazu führen, dass Sie nicht in der Lage sind, die Rückzahlungen zu leisten, und daher gezwungen sind, zu ungünstigen Bedingungen zu verkaufen, wenn die Immobilie weniger wert ist als Sie sie gekauft haben.

Wenn Sie es sich jedoch leisten können, diesen Zeitraum abzuwarten, ist es historisch erwiesen, dass der Preis wieder steigen wird. Diese Daten sind z. B. auch auf der NBS-Website verfügbar, wo Sie ein Diagramm der Hauspreistrends finden (siehe oben).

Was ist die Ursache für diesen Preisanstieg und das Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage? Könnte die steigende Bevölkerungskurve die Ursache für einen so hohen Mangel an Wohnraum sein?

Für den Anstieg der Immobilienpreise gibt es mehrere Gründe. Einer davon ist die Tatsache, dass es Zeit braucht, um eine Immobilie zu bauen, und es daher nicht sofort möglich ist, das Angebot zu erhöhen, wenn die Nachfrage steigt. Ein weiterer Grund können Spekulanten sein, die gekauft haben und darauf warten, zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen. Hinzu kommen die bereits erwähnte Inflation und die niedrigen Zinssätze, also günstige Hypotheken.

Höhere Inflationsraten werden die Menschen veranlassen, nach Möglichkeiten zu suchen, ihre Finanzen vor den Auswirkungen zu schützen. Viele werden auf Immobilien zurückgreifen, um sich vor den durch die Inflation verursachten Verlusten zu schützen.

Dieser Effekt wird durch billige Hypotheken noch verstärkt, da es selbst für "Nicht-Investoren" leicht zu sein scheint, eine Immobilie zu erwerben, sei es für Wohnzwecke oder für Investitionszwecke. Und die steigende Nachfrage treibt den Preis in die Höhe.

Ein weiterer Grund könnte sein, dass die Hypothekenpreise zu steigen begonnen haben und die Menschen sich daher "beeilen", eine Hypothek aufzunehmen und zu kaufen, "solange noch Zeit ist", d.h. bevor die Zinsen noch weiter steigen. In diesem Zusammenhang vergleichen sich die Slowaken häufig zum Beispiel mit Tschechen und Amerikaner. Das heißt, Länder, in denen die Zinssätze bereits deutlich höher sind als bei uns.

Dieser Effekt wird häufig durch die so genannte "Angst, etwas zu verpassen" verursacht. (aus dem Englischen "fear of missing out")wenn eine Person durch die Angst motiviert ist, eine Gelegenheit zu verpassen.

Ein weiterer Faktor ist sicherlich die Tatsache, dass Immobilieninvestitionen immer vertrauter und für den "normalen" Menschen zugänglicher werden, so dass immer mehr von uns eine Anlageaktie kaufen können. Dies wiederum erhöht die Nachfrage und damit in zweiter Linie den Preis.

Wie soll man sich also in dieser Zeit verhalten?

Jede Investition birgt ein gewisses Risiko. Ein erfahrener Anleger wird die aktuelle Marktlage, die Wirtschaft und vor allem seine finanzielle Situation berücksichtigen, bevor er eine Entscheidung trifft. Diejenigen unter uns, die einen langfristigen Wertzuwachs oder zumindest eine Einkommenssicherung suchen, können dies heute in Immobilien finden.

Umgekehrt sollten Menschen, die sich am Rande einer schwierigen wirtschaftlichen Situation befinden, sich in erster Linie darauf konzentrieren, eine ausreichende finanzielle Reserve für den Fall von Komplikationen aufzubauen. Nach wie vor gilt, dass man nur einen Betrag investieren sollte, dessen Verlust oder vorübergehende Nichtverfügbarkeit die wirtschaftliche Situation nicht wesentlich gefährden wird.