2 min.
Editorial Invest in Slovakia
Trh s hypotékami na Slovensku chladne. Banky postupne prepisujú sadzby úrokov na vyššie hodnoty, obzvlášť tie s niekoľko ročnou fixáciou. Aj tie bez nej však dosahujú hodnoty niekoľkonásobne vyššie, než tie spred roka. Pri 10 ročnej fixácii dnes dosahujú úroky 4 % ročne, oproti niekdajším 0,9 %. Správy z okolitých krajín však hlásia hodnoty ešte vyššie. Ako je na tom Slovensko v porovnaní s našimi susedmi?
Klesá počet nových hypoték na trhu, ľudia sa majú problém kvalifikovať aj pre sprísnené opatrenia, mnohí účelovo vyčkávajú na pokles. Otázne však je, či a najmä kedy k nemu dôjde. Najnovšie správy potvrdzujú, že rast pokračuje a nechystá sa zastaviť. Banky postupne zdražujú najmä 3-10 ročné fixné sadzby, ktoré tak dosiahli úroveň 4 % (a v niektorých prípadoch presiahli / prekročili).
„Spomalila nielen produkcia nových úverov, ale znížil sa aj záujem o refinancovanie. Prudko vzrástol najmä podiel hypoték s rizikovejšími parametrami (napr. vyššia zaťaženosť splátkami v kombinácii s dlhou splatnosťou), pričom sú vo väčšej miere poskytované ľuďom s nižším príjmom a vzdelaním,“ uvádza NBS.
Okrem toho ochladol aj realitný trh a ceny nehnuteľností prestávajú rásť. Je to však dôvod k obavám? Takto vyzerajú hypotéky v krajinách V4. Ak chceme porovnávať situáciu v rôznych krajinách zistíme, že konečný stav ovplyvňuje viacero faktorov. Pre zjednodušenie si teda v porovnávacích príkladoch uvedieme hypotetický hypotekárny úver splácaný vždy v eurách a v rovnakej požadovanej výške 100 000 eur, čo je priemerná výška hypotéky. Na výpočet príkladových hodnôt sme použili hypotekárnu kalkulačku.
Úrokové sadzby českých bánk sme si už priblížili v this article. Odvtedy však ešte mierne vzrástli. Uchádzači o hypotekárne, ale aj spotrebné úvery na Slovensku tak v porovnaní s tými českými ušetria na splátkach desiatky eur.
Napríklad ak by chcel človek požiadať o úver vo výške 100 000 eur na 15 rokov, na Slovensku by ho mesačná splátka pri úroku 3,9 % vyšla približne 735 eur. Na úrokoch by tak dokopy zaplatil 32 243 eur. V Česku by pri úroku 6 % zaplatil každý mesiac o 109 eur viac (celkovo takmer 844 eur). Na úrokoch by človek zaplatil skoro 52 000 eur.
U násho severného suseda dosiahla inflácia v závere minulého roka hodnotu 16,1 %. Zvýšenie sadzieb tak viedlo k úrokom v hodnotách nad 8 % ročne. Dopyt po nových hypotékach tam preto klesol až o vyše 70 %.
Náš pomyselný žiadateľ o hypotéku na 15 rokov vo výške 100 000 eur tak splatí 955,65 eur mesačne a 72 000 eur na úrokoch dokopy.
Zrejme najhoršia situácia je momentálne práve tu. Spôsobuje ju extrémna inflácia a prudký nárast úverových sadzieb. Zatiaľ čo v polovici roka 2021 sa nachádzali pod hodnotou 1 %, dnes vystúpali až na 13 %. V Maďarsku tak majú najdrahšie hypotéky v celej EU.
Navyše, domáca mena forint už stratila 16 % zo svojej pôvodnej hodnoty. Inflácia tam v decembri 2022 vzrástla na 24,5 %, čo je taktiež najviac v EU. Hypotéky s fixáciou na 10 rokov sa tam v súčasnosti pohybujú okolo úroku 9 % ročne. Prečo? Vyššiemu rastu úrokov zatiaľ bráni „strop“, ktorým vláda predĺžila zmrazenie hypotekárnych sadzieb. Platiť prestáva v lete tohto roku.
Ak by tam človek žiadal o hypotéku 100 000 eur na 15 rokov až potom, musí sa pripraviť na mesačnú splátku až 1265 eur. Na úrokoch splatí 127 744 eur, čím za požičanú sumu zaplatí celkom 227 744 eur.
Ľudia s potrebou bývania bez inej alternatívy – ako bývanie u rodičov, ktorí si teda nemôžu dovoliť čakať, majú len 2 možnosti. Kúpiť si lacnejší byt, čo obyčajne znamená starší alebo menší, alebo si hľadať vhodné a cenovo dostupné nájomné bývanie.
Práve tento “odchod” ľudí, ktorí si nemôžu a nevedia zabezpečiť bývanie kúpou, do nájomného bývania, spôsobil skokový rast výšky nájmov. V Bratislave napríklad narástli nájmy dvojizbových bytov približne o 30 %. Pokiaľ sa situácia nezmení, ceny nájmov práve vzhľadom na nedostatok nových bytov na trhu bude naďalej stúpať.
Ďalšou možnosťou môže byť zmena lokality. Tá však so sebou prináša ďalšie komplikácie ako dochádzanie za prácou, či nedostatočná občianska vybavenosť v blízkom okolí.
