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Editorial Invertir en Eslovaquia
Una pregunta común...
Por eso he decidido responder a esta pregunta en forma de blog. Y con algunas explicaciones y ejemplos de cómo funciona el negocio del desarrollo.
Entonces, ¿por qué el promotor no pide un préstamo al banco a un interés de 5 %, pero lo pide al crowdfunding a un interés de entre 10 % y 16 %?
El banco puede refinanciar el plan de inversión, que tiene un gran potencial de éxito en la venta, está en una buena ubicación, tiene matemáticas claras y muy precisas y las relaciones jurídicas resueltas en el territorio donde el proyecto inmobiliario se llevará a cabo.
Pero el banco te exigirá una cosa más. Y estos son recursos propios. Y asciende al menos a 30 %. En forma de dinero en efectivo, terrenos, construcciones... cualquier cosa relacionada con el plan de inversión en cuestión. El banco no entrará en el proyecto con un préstamo de 100 %.
El promotor compra el terreno. Se equipa todos los permisos necesarios para la construcción de apartamentos. Realiza una construcción en bruto, que puede ser registrado como una propiedad en construcción. Y entonces él el banco lo financiará con la parte que el promotor necesitará para la aprobación del edificio.
Pero antes de que el banco envíe el dinero a la cuenta del promotor le dice: ️ "Tráiganos contratos de reserva firmados de al menos 20 % de todos los pisos que vaya a vender. Estemos seguros de que se venderá rápidamente".
Aunque el banco prestará al promotor a un tipo de interés bajo (aproximadamente 5 % p.a.), pero las reglas del juego son estrictas y a menudo un buen plan de inversión ni siquiera llega a hasta el punto de poder pedir dinero al banco.
¿Qué ocurre si un promotor pide prestado dinero al crowdfunding para obtener una rentabilidad de 10 % a 16 % al año?
Mezcla recursos propios, recursos de crowdfunding y recursos de los bancos de tal manera que le quede una rentabilidad decente al final del proyecto.
Te lo explicaré. El banco tiene que ver que entra en el proyecto junto con el promotor en una proporción de al menos 30 % promotor y 70 % banco.
Ejemplo:
Sin el crowdfunding, no habría podido "arrancar" el plan de inversión. Claro, puede pedir prestado a un vecino, hermano, hermana, familia, amigo.
A menudo, estos préstamos "de contrapartida" se extienden a un grupo de personas que lleva décadas desarrollándose. Jano presta a Fer. Fero en el próximo proyecto, se lo prestará a Jano. Ahora... Y se desarrollan entre ellos. Ganan dinero con los préstamos a sí mismos. Ganan dinero con los proyectos. El banco gana dinero.
Intenta estar entre las personas que ejecutan los proyectos de desarrollo. Te resultará muy difícil.
Y el crowdfunding inmobiliario es una forma de que la gente de a pie participe con pequeñas cantidades en un proyecto de inversión y consiga una rentabilidad muy interesante pero justa. Es justo, porque sin su apoyo, el proyecto podría no haberse realizado nunca.
A los bancos les gustan los grandes proyectos... al menos más de 1 millón en costes.
Tal vez sólo ahora haya comprendido cómo el negocio inmobiliario obras y decida emprender un proyecto de este tipo usted mismo. Lo haré, por supuesto muy feliz si tiene éxito. Bueno, si planeas construir un proyecto más pequeño, bajo por debajo del umbral de coste de 1 millón de euros, vas a tener un gran problema en el banco.
Es un pez muy pequeño para que te dediquen su tiempo. Hay que entender que los bancos financian construcciones del orden de millones, de decenas de millones a cientos de millones de euros. El rendimiento es realmente interesante.
El promotor quiere hacer la construcción de 3-4 casas en el costo unos 400 mil euros. Lo más probable es que el banco, con su financiación de proyectos lo más probable es que no ayude ni preste.
¿Y entonces qué?
Tiene que ayudarse a sí mismo. O, si la economía lo permite, puede utilizar Financiación colectiva. Puedes vender tres o cuatro casas en los 12 meses siguientes a la construcción. En el crowdfunding, puedes programar tus préstamos por etapas para no quedarte con "dinero muerto" en tu cuenta por el que pagarás intereses.
Ejemplo:
Un promotor compra 2.500 m2 de terreno por valor de, por ejemplo, 125.000 euros, lo que puede ser su depósito. No es una condición. Programa su primer préstamo de crowdfunding para enero por valor de 100 000 euros con un interés de 15 % al año. Construye los cimientos de 4x casas y espera 2 meses como le dice el experimentado maestro.
Ya en esta fase, el promotor puede empezar a hacer preventas. El dinero de la preventa se utilizará para completar las casas tras el acuerdo con los compradores. De este modo, el próximo préstamo de crowdfunding se reducirá y se ahorrará en intereses.
En caso de que la preventa no lo haga...
En algún momento de marzo, el promotor podrá solicitar audazmente al crowdfunding otro préstamo de 200.000 euros a un interés de 15 % al año. Terminará su construcción y empezará a vender 4x holodomes de verdad. ️
¿Puede ser el mes de agosto? Tiempo agradable, los rayos del sol ya se inclinan sobre las nuevas y hermosas casas con jardín. Si el promotor la ha construido en el lugar adecuado y al precio correcto, no me cabe duda de que las casas se venderán a finales de año. Si no los ha vendido ya durante la construcción, o justo después.
¿Cuánto pagará el promotor por los intereses del crowdfunding?
En mi localidad, con estos parámetros, el promotor venderá 4x viviendas por 600 000 euros sin IVA.
¿El resultado?
Coste 125 000 euros + 100 000 euros + 200 000 euros + 40 000 euros = 440 000 euros. Añadamos una reserva de 35 000 euros. Seamos cuidadosos y será más fácil de calcular.
Así que...
Ventas 600 000 euros - costes 500 000 euros = 100 000 euros de beneficio sin IVA antes de impuestos. Decente, ¿verdad?
¿Qué cantidad de recursos propios invirtió el promotor al inicio de este proyecto? 125 000 euros por parcela. ¿El resultado después de 12 meses? 100.000 euros de beneficio, ¡eso es un retorno de 80 % p.a. sobre el depósito ya después de la devolución del crowdfunding!
El banco no le prestará para proyectos menores. Bueno, si prepara la economía a fondo y calcula bien sus préstamos de crowdfunding, no necesita un banco para nada. El promotor gana dinero, el inversor gana dinero. Y todo el mundo está contento.
En el caso de proyectos de mayor envergadura, el promotor puede mezclar el dinero de forma sensata para que todos ganen dinero. Es una situación en la que todos ganan. Inversores, promotor, banco.
Y la situación GANAR-GANAR es la razón, por qué el corwdfunding inmobiliario tiene tanto éxito. Todo el mundo se beneficiará.
Sin los inversores, sin que tú inviertas a través del crowdfunding inmobiliario, el plan de inversión podría no haber existido nunca. Y por eso cada uno de los inversores merece un rendimiento justo en su proyecto.
Cruzo los dedos por ti en tu viaje de ingresos pasivos.
