Ako plávať vo vodách realitného biznisu

Pri navigácii cez dynamický a často nepredvídateľný trh s nehnuteľnosťami môže byť porozumenie jeho cyklom kľúčom k úspechu. To je nevyhnutné ako pre investorov, tak aj pre developerské spoločnosti, ktoré sú vystavené riziku kolísania cien a dopytu po ich projektoch. Na prvý pohľad sa ako najbezpečnejšie môže javiť predať projekty v čase, keď trh prechádza fázou recesie a dopyt klesá, v snahe minimalizovať straty. Je to však skutočne tá najlepšia stratégia?

Ako pochopiť (a predpovedať) trh?

V tomto článku sa pustíme do prieskumu cyklov realitného trhu. Ukážeme si, ako tieto cykly fungujú, ako ovplyvňujú hodnotu a dopyt po nehnuteľnostiach a ako môžu developerské spoločnosti použiť tieto informácie pri svojich rozhodnutiach o predaji.

Na prvý pohľad sa dianie na trhu môže zdať nepredvídateľné, chaotické. Možno aj preto mnohí „odborníci“ prichádzajú so „zaručeným“ spôsobom, ako ho predpovedať. A aj keď sa niektorým z nich podarí na istý čas uspieť, z dlhodobého, historického hľadiska ich prežije len skutočná hŕstka. 

Z rovnakého, historického hľadiska vieme, že trh s nehnuteľnosťami a ich hodnotu, dopyt a ponuku určujú takzvané cykly alebo aj fázy. Tieto cykly sú podobné tým, ktoré nájdeme v iných oblastiach ekonomiky, a predstavujú kolísanie medzi rôznymi fázami, ktoré sa vyznačujú rastom, stabilizáciou a poklesom aktivít.

Trh s nehnuteľnosťami obvykle prechádza štyrmi fázami:

• Expanzia,
• Prebytok ponuky (hyper-supply),
• Recesia,
• Obnova (recovery).

Tieto fázy sa neustále opakujú, pričom dĺžka a intenzita každej fázy môže byť rôzna a môže byť ovplyvnená rôznymi ekonomickými a sociálnymi faktormi. Napríklad fáza "Prebytok ponuky" môže byť závislá od viacerých aspektov, ako napríklad výška hypotekárnych úverov pre spotrebiteľa, alebo náhle zvyšovanie predajných cien nehnuteľností. Vďaka pochopeniu týchto cyklov môžu developerské spoločnosti a investori do nehnuteľností lepšie predvídať budúce trendy a robiť informované rozhodnutia.

Fázy realitného trhu

Teraz, keď rozumieme základným cyklom trhu s nehnuteľnosťami, pozrime sa bližšie na to ako vyzerajú a ako môžu ovplyvňovať ceny a dopyt po nehnuteľnostiach.

1. 1. fáza - Obnova (recovery): V tejto fáze sa trh začína zotavovať. Dopyt po nehnuteľnostiach začína postupne narastať a ceny sa stabilizujú alebo začínajú pomaly rásť.
2. 2. fáza - Expanzia: V tejto fáze je dopyt po nehnuteľnostiach vysoký, ceny rastú a v dôsledku toho sa zvyšuje aj výstavba. Expanzia je často sprevádzaná optimizmom a investori sú ochotní riskovať. Expanznú fázu môže ovplyvniť viacero faktorov, ako hospodárske zmeny, alebo zvyšovanie úrokových zadzieb a to aj napriek tomu, že dopyt stále prevažuje nad ponukou.
3. 3. fáza - Prebytok ponuky (hyper-supply): V tejto fáze začína ponuka prevyšovať dopyt. To znamená, že ceny nehnuteľností sa stabilizujú a rast začína spomaľovať. Pre developerské spoločnosti je to signál, že je možno čas zastaviť alebo obmedziť nové projekty a začať s prípravami na možné zmeny na trhu a v hospodárstve.
4. 4. fáza - Recesia: Toto je fáza poklesu, keď je ponuka nehnuteľností vyššia ako dopyt. Ceny klesajú a stavba nových projektov sa znižuje. Preto je v tejto fáze obvykle lepšie zdržať sa predaja a počkať na obnovu trhu.

Jednou z najdôležitejších schopností developerských spoločností a realitných investorov je schopnosť rozpoznať, v ktorom cykle sa trh momentálne nachádza. To umožňuje informované rozhodnutia o tom, kedy je najlepší čas na predaj, kedy začať nové projekty a kedy počkať na lepšie časy.

Ako to využiť v praxi?

Rozpoznanie a pochopenie cyklov trhu s nehnuteľnosťami je pre úspešné riadenie developerských projektov kľúčové. Každá fáza trhového cyklu so sebou prináša iné podmienky. To znamená nové výzvy, aj nové príležitosti. Využiť ich možno len s aktívnym riadením projektov a schopnosťou na tieto zmeny reagovať.

V expanzívnej fáze, keď ceny rastú a dopyt prevyšuje ponuku, developeri môžu úspešne predávať svoje projekty s významným ziskom. Toto je tiež vhodný čas pre začatie nových projektov, ktoré budú hotové na predaj v období, keď je trh stále vysoko.

Fáza prebytku ponuky, alebo hyper-supply, je pre developerov signalizáciou k opatrnosti. Aj keď je stále možné predávať projekty, je potrebné mať na pamäti, že trh sa môže rýchlo zmeniť. Toto obdobie môže byť vhodné na dokončenie aktuálnych projektov, ale začatie nových by malo byť zvážené s ohľadom na možný pokles trhu.

Neúmerné zvyšovanie cien nehnuteľností a vysoká inflácia môžu spôsobiť zásah centrálnych bánk a navýšenie úrokových sadzieb. Ak sa niečo podobné v realitnom sektore deje, developer by mal zbystriť svoju pozornosť a začať sa pripravovať na recesiu.

V recesii, keď ponuka výrazne prevyšuje dopyt a ceny klesajú, môže byť predaj developerských projektov náročný. Na tomto mieste je často múdre rozhodnutie zdržať sa predaja a počkať, kým sa trh nezačne zotavovať. Developerské spoločnosti by mali využiť toto obdobie na plánovanie a prípravu na budúce projekty.

Počas fázy obnovy sa trh začína zotavovať, ceny sa stabilizujú a dopyt pomaly rastie. Toto je čas, keď developerské spoločnosti môžu začať uvažovať o nových projektoch, pričom sústrediť sa na predaj existujúcich projektov, ktoré boli zadržané počas recesie.

Strategické a premyslené využitie týchto fáz umožňuje developerským spoločnostiam maximalizovať svoje zisky a minimalizovať rizika spojené s neistotou trhu.

Prečo radšej nepredať, keď trh začne klesať?

V čase poklesu trhu, keď ceny nehnuteľností klesajú a dopyt je nízky, môže byť predaj developerských projektov problematický. V takýchto situáciách môže byť pre developerské spoločnosti výhodné zdržať sa predaja a počkať na zlepšenie trhových podmienok. Trpezlivosť môže vlastníkovi (a všetkým investorom) priniesť hneď niekoľko benefitov:

1. Zachovanie hodnoty: Ak by developerské spoločnosti predávali svoje projekty v čase poklesu trhu, môžu riskovať, že nebudú schopné dosiahnuť spravodlivú trhovú hodnotu svojich projektov. Tým by sa mohli vystaviť zbytočným stratám.
2. Obmedzenie prebytku ponuky: Predajom projektov v čase, keď je na trhu prebytok ponuky, by developerské spoločnosti mohli prispieť k ďalšiemu zhoršeniu trhových podmienok. Zdržaním sa predaja môžu pomôcť stabilizovať trh tým, že obmedzia prebytok ponuky.
3. Využitie následnej fázy obnovy trhu: Trhové cykly sú dynamické a po poklese trhu prichádza obdobie obnovy. V tejto fáze sa trh začína zotavovať, ceny sa stabilizujú a dopyt postupne rastie. Predaj projektov v tomto období môže priniesť lepšie výnosy ako predaj počas recesie.
4. Príležitosť pre strategické plánovanie: Pokles trhu môže byť tiež dobrým obdobím na revíziu a aktualizáciu strategických plánov. Developerské spoločnosti môžu využiť toto obdobie na prípravu na budúce projekty a na vytvorenie plánov na maximalizáciu výnosov v budúcej expanzívnej fáze.

Preto, aj keď sa predaj v čase poklesu trhu môže zdať ako lákavá, „bezpečná“ stretégia s cieľom rýchlo získať likviditu, pre dlhodobé úspešné fungovanie je mnohokrát lepšie zdržať sa predaja a počkať na vhodné obdobie.

V akej fáze je Slovensko?

V posledných rokoch bolo Slovensko a Európska únia vo fáze expanzie čoho dôkazom je index cien nehnuteľností, ktorý zverejňuje Európska únia za všetkých svojich členov. Index cien nehnuteľností  zachytáva zmeny cien všetkých rodinných nehnuteľností zakúpených domácnosťami (byty, rodinné domy, radové domy a ďalšie), a to bez ohľadu na ich konečné využitie a predchádzajúcich vlastníkov. V indexe sú zahrnuté len trhové ceny, údaje sú vyjadrené ako ročný priemer indexu, za 100 (priemer) je označený rok 2015.

V súčasnosti je Slovensko ako aj celá Európska únia vo fáze prebytku ponuky, ktorá je však výsledkom nie reálneho prebytku nehnuteľností na trhu bývania ale najmä nedostatku zdrojov na kúpu nehnuteľností, keďže v posledných rokoch sa v priemere 70 % rezidenčných nehnuteľností kupovalo prostredníctvom hypotekárnych úverov. Medzi ďalšie faktory patrí opatrnosť kupujúcich vzhľadom na súčasnú hospodársku situáciu a v menšej miere aj určité vyčkávania s kalkuláciou na pokles cien nehnuteľností.

Ako to ovplyvní realitný crowdfunding?

Investori v akomkoľvek realitnom crowdfundingu, ako aj na našej platforme investinslovakia.eu, by rozhodne nemali panikáriť, ale uvedomiť si, že investícia do nehnuteľností je strategická hra, taká ako každá iná pri investovaní. Vlastníci realitných projekov, ktoré sa financujú prostredníctvom našej platformy majú primárnu investičnú dobu splatenia pôžičky a maximálnu investičnú dobu spravidla predlženú o 12 mesiacov. Toto je príležitosť pre Vlastníka projektu a zároveň aj pre investora získať čas a vysporiadať sa so situáciou na realitnom trhu. Dôležité je neuponáhľať svoje rozhodnutie o rýchlom predaji, ale prečkať obdobie, kedy nie je možné nehnuteľnosti predať za spravodlivú trhovú cenu.

Dlhodobejším riešením v realitnom odvetví vo fáze recesie je prenájom. Aj preto sme pre našich investorov pripravili nový investičný produkt “výplaty z prenájmov nehnuteľností”. Stratégia kúpy, správy a prenájmu nehnuteľností (BUY-FIX-RENT) síce investorom neumožní získať výnos na úrovni 12 % p.a. ako to je v prípade vzorca BUY-FIX-SELL, no táto investičná stratégia je bezpečnejšia z pohľadu rizík. Správca projektu vlastní nehnuteľnosti, ručí nimi vo výške svojho dlhu a v období recesie ich prenajíma s vyším výnosom ako v období expanzie.

Rada investorom

Ako investor do developerských spoločností je dôležité pochopiť dynamiku trhových cyklov a ako môže vývoj trhu ovplyvniť hodnotu vašich investícií. Aj keď by ste mohli mať krátkodobé obavy v obdobiach poklesu trhu, dlhodobý pohľad a trpezlivosť sú kľúčové pre úspešné investovanie do realitného sektora. Nasledujúce doporučenia môžu byť užitočné:

1. Dlhodobý pohľad: Investovanie do realitného sektora je často dlhodobý záväzok. Kým krátkodobé fluktuácie trhu môžu ovplyvniť hodnotu vašich investícií, dôležité je mať na pamäti dlhodobý vývoj trhu a hodnotu nehnuteľností.
2. Dôvera v developerské spoločnosti: Váš investičný úspech závisí od schopnosti developerských spoločností riadiť svoje projekty efektívne a premýšľať strategicky. Ak developerská spoločnosť rozhodne o odložení predaja projektov v čase poklesu trhu, je dôležité mať dôveru v toto rozhodnutie a chápať, že je to robené s cieľom ochrany hodnoty investícií.
3. Trpezlivosť: V čase poklesu trhu môže byť ťažké zostať trpezlivým, najmä ak vidíte, že hodnota vašich investícií klesá. Avšak, je dôležité mať na pamäti, že trhové cykly sú dynamické a po recesii príde fáza obnovy. Trpezlivosť v týchto obdobiach môže byť odmenená neskôr výraznými ziskami.
4. Diverzifikácia portfólia: Investovanie do rôznych typov aktív, vrátane nehnuteľností, akcií, dlhopisov a ďalších, môže pomôcť zmierniť riziko a zvýšiť potenciál na zisk. Aj keď sa trh s nehnuteľnosťami môže zrovna nachádzať v období poklesu, iné segmenty trhu môžu zároveň prežívať obdobie rastu.
5. Vzdelávanie a konzultácie: Vždy sa snažte byť informovaný o trhových trendoch a vývoji v realitnom sektore. Pravidelne konzultujte so svojím finančným poradcom alebo odborníkmi na realitný trh, aby ste boli v obraze a mohli robiť informované rozhodnutia.

Investovanie do realitného sektora môže byť významnou príležitosťou pre rast vášho bohatstva. Aj keď obdobia poklesu trhu môžu predstavovať výzvy, správnym pochopením trhových cyklov a správnou stratégiou môžete maximalizovať svoje výnosy a minimalizovať riziká.