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Editorial Invertir en Eslovaquia
¿Qué implica la preparación de un proyecto de desarrollo y qué separa lo mediocre de lo excepcional? Hoy lo mostraremos con un ejemplo concreto de la práctica. Vamos a ver un proyecto Bytový dom Sokolská, s ktorým členovia INVEST CLUBU zhodnocujú svoje prostriedky už od 1.1.2021.
La financiación del proyecto comenzó con la campaña "Renovar para Conducir", presentada como nuestra última campaña de 2020. El proyecto ha sufrido varios cambios desde entonces. Por ejemplo, el plan original incluía 2 espacios comerciales y 5 apartamentos, ahora es 1 y 7 a favor de los apartamentos.
Una parte fundamental de un buen proyecto es ubicación: lo único que no puedes cambiar en el futuro. Afecta significativamente a la conveniencia y al precio de la propiedad. Zvolen es una de las ciudades más deseadas, con precios que compiten con la siguiente ciudad regional: Banská Bystrica. Está conectada con el resto de Eslovaquia por varios medios de transporte, desde autopistas hasta el cercano aeropuerto, y ofrece a sus residentes completos servicios cívicos: centros comerciales, guarderías, escuelas primarias, secundarias y superiores, instalaciones deportivas y mucho más.
Los lugares de ocio y otras actividades también son importantes puntos de interés que hacen la vida más agradable a los residentes. Todo esto tiene un impacto directo en la comerciabilidad del proyecto. La calle Sokolská, donde se ubica el proyecto, está cerca del centro de la ciudad. Hay mucha vegetación en la calle y en sus alrededores y la fachada de la casa está orientada al suroeste, lo que garantiza mucha luz solar. Está previsto que haya más vegetación directamente en el edificio.
Otro factor importante es asequibilidad. Los precios de los pisos de 2 a 3 habitaciones en Zvolen, en el periodo de inicio del proyecto, oscilaban entre 2100 - 2400 EUR/m2 (en el centro 2500, hasta 2800). Que es un nivel de precios que se ha mantenido desde entonces, incluso ligeramente aumentado.
El proyecto comenzó la preventa en el primer trimestre de 2022 y se vendieron 2 apartamentos en 3 meses. Hablaremos más sobre esto en la sección de Marketing.
En cuanto al precio, hay que mencionar que no sólo influye el precio de compra, sino también los costes energéticos posteriores. Estos se reducen significativamente por la inversión inicial del propietario del proyecto en la bomba de calor y los paneles fotovoltaicos. El propietario del proyecto también ha garantizado un número suficiente de plazas de aparcamiento in situ. Se trata de un aparcamiento cubierto en un edificio cerrado, que aumentará tanto la comodidad como la seguridad de la propiedad de los residentes.
Hay mucho trabajo de planificación del proyecto antes de que comience la construcción.
Un proyecto de construcción puede retrasarse por diversas razones, ya sea por las inclemencias del tiempo, los retrasos en la obtención de permisos y otros factores que ni siquiera el propietario del proyecto puede predecir de antemano.
Las complicaciones de tiempo causadas por la pandemia mundial han retrasado el calendario de finalización de Sokolka del 4T/2022 al 1T/2023. El conflicto bélico en Ucrania ha provocado un aumento del precio de los materiales y la mano de obra. En este caso, el propietario del proyecto Sokolka se protegió hábilmente contratando el precio por adelantado.
Predecir una guerra o una pandemia es casi imposible. Sin embargo, con una planificación cuidadosa y unas estimaciones conservadoras, puede evitar muchos problemas futuros. Esto incluye una estimación realista, si no ligeramente pesimista, del precio de venta, el calendario y una sólida evaluación del análisis DAFO.
Un trabajo bien hecho conduce a un resultado de calidad. Por lo tanto, a la hora de elegir una empresa de construcción, no te fijes sólo en el precio, sino que busca un socio fiable.
La solicitud de financiación llega después de que se haya completado el estudio de construcción. El inversor merece saber en qué se está metiendo.
En el caso de los proyectos más pequeños, la financiación bancaria es difícil o imposible, incluso si se trata de un proyecto de calidad con números que tienen sentido.
En esta situación, el propietario del proyecto tiene la opción de financiar el proyecto con sus propios recursos o con los recursos de grandes inversores institucionales o pequeños inversores a través de crowdfunding. A menudo es una combinación de las tres opciones o más.
El proyecto Sokolka ha utilizado hasta ahora dos: los recursos del propietario y la financiación colectiva a través de nuestra plataforma en línea. Los miembros del Club de Inversión han podido invertir en este proyecto en un total de 5 campañas. Han participado un total de 538 miembros inversores. Han financiado un importe de 654 371,37 euros, con el que conseguirán una rentabilidad media anual de 11,69 %. El final del periodo de inversión está previsto para el primer trimestre de 2023. El propietario del total pagará 123 867,64 euros de ingresos.
Projekt nekončí dokončením výstavby, ale jeho úspešným predajom. Tu má vlastník projektu možnosť zamerať sa primárne na predaj, prenájom, či kombináciu oboch. K tomuto sa priamo viaže marketing projektu, teda jeho prezentovanie potenciálnym kupcom, či nájomcom.
La mayoría de los interesados conocieron el proyecto Sokolka a través de Páginas de FBque ha sido visitado por 34.116 personas desde su creación y otro en el sitio web sokolka.sk. Nuestros propios inversores también estaban interesados en comprar pisos en Sokolka, a los que el propietario del proyecto ofreció un descuento de 3 %. Decidió vender directamente, sin agencia inmobiliaria, pudiendo así dar un servicio de calidad a los compradores y al mismo tiempo reducir el precio por su comisión.
Las principales ventajas de Sokolka son la intimidad de vivir en una comunidad cerrada y los apartamentos de entre 32 y 77 m2 en una zona tranquila de Zvolen, pero cerca del centro.
Esperamos que la información de este artículo le resulte interesante. En el siguiente estudio de caso hablaremos de selección de proyectos desde el punto de vista del inversor.
