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Editorial Invertir en Eslovaquia
En nuestro segundo estudio de caso, analizamos el proceso de selección de inversores. Cómo elegir la inversión adecuada ¿para usted? Como ejemplo, utilizamos el proyecto de inversión Ružová, financiado a través de nuestra plataforma. ¿Cómo se ha enfrentado este proyecto a diferentes oportunidades de inversión?
En el proyecto de Ružová, los inversores tuvieron la oportunidad de evaluar la 607 057 EUROS en cuatro campañas con interés de 12,1 % a 13,28 % al año. Así, en todos los casos más de 1 % al mes, algo casi sin precedentes en el mercado inmobiliario.
Los fondos de gestión activa y otros vehículos de inversión también reducen la rentabilidad neta del inversor por las comisiones de gestión. Al fin y al cabo, todo el mundo quiere ser recompensado por su trabajo. Al elegir una estrategia de inversión, asegúrese de tener en cuenta el importe de las comisiones de gestión y corretaje.
También se pueden encontrar inversiones con costes mínimos fuera del mercado inmobiliario: en fondos indexados. Probablemente el fondo índice más conocido del mundo es el S&P 500. Sobre la base de una media de 50 años, ha dado a los inversores una rentabilidad anual del 11,17 %.
El proyecto de inversión Pink superó todas las alternativas. Y todavía con la seguridad de la propia propiedad de inversión.
El crowdfunding es excepcionalmente adecuado para proyectos pequeños (como el Proyecto Rosa) en los que la capacidad de actuar rápidamente es clave. Esperar de 3 a 6 meses para la financiación bancaria significaría muy probablemente perder la oportunidad. La propiedad habría sido comprada por otra persona en poco tiempo.
Con el crowdfunding, el propietario del proyecto accede a los fondos en cuestión de semanas a cambio de una rentabilidad fija para los inversores y una comisión de intermediación. Ambas se acuerdan antes de que comience la campaña y son los únicos gastos para conseguir financiación a través de la plataforma Invest in Slovakia.
El crowdfunding permite adaptar mejor los flujos de caja al propio proyecto. En función de las necesidades del proyecto, el propietario puede elegir entre el pago a cuenta o tras la venta completa, el pago de los intereses sólo a cuenta o el pago de los intereses más el capital. En general, cuanto más tiempo esté dispuesto a esperar para recibir un pago, mayor será el pago que pueda conseguir.
En las dos últimas campañas, el propietario del proyecto Pink ha pasado a pagar rendimientos al final del periodo de inversión y ha podido ofrecer así una mayor rentabilidad total.
No siempre es posible encontrar todos los beneficios en un solo proyecto. Determine qué parámetros son clave para usted. Entonces podrá elegir la inversión que cumpla con todas ellas, en la medida de lo posible, o las que sean más importantes para usted.
Ya sea el tiempo, el rendimiento, la seguridad (por ejemplo, en forma de una baja LTV - explicada más adelante), el beneficio para la sociedad y el planeta (vivienda verde, ecológica, de bajo coste), la transparencia de la inversión o la posibilidad de invertir con amigos es el factor clave para usted, crowdfunding le ofrece una solución.
Cuando se trata de inmuebles, los inversores primerizos suelen asustarse innecesariamente por el hecho de que el proyecto pertenezca a una empresa sin trayectoria". En el sector inmobiliario, es bastante habitual que el propietario (promotor) de un proyecto financie y solicite financiación para el mismo a través de una denominada "SPV" (Special Purpose Vehicle), es decir, a través de una sociedad de nueva creación creada exclusivamente para un proyecto concreto. Esto no se considera una táctica gris, ni es necesario asumir inmediatamente una intención desleal de "desaparecer con el dinero".
La empresa se crea con la intención de simplificar la estructura financiera y, por tanto, el control y la transparencia de los flujos financieros, lo que sin duda es positivo. Después de todo, queremos que nosotros, y especialmente el propietario, tengamos una visión clara de los activos financieros y compromisos, ¿verdad? Aunque se utilice este método, el inmueble en cuestión es propiedad de la empresa que solicita la financiación; por supuesto, nos aseguraremos de ello en nuestra diligencia debida - análisis en profundidad del proyectoy el propietario. Para ello, el prestatario deberá facilitarnos los resultados obtenidos hasta la fecha y los proyectos anteriores realizados, las pruebas de su éxito, así como un plan de negocio para el nuevo proyecto.
Por último, pero no menos importante, consideramos los mencionados bienes inmuebles que el deudor está garantizando. Por regla general, cuanto más bajo sea el LTV (loan to value, es decir, el valor de la deuda dividido por el valor de la propiedad), más fácil será para el propietario vender la propiedad en caso de problemas y utilizar los ingresos para pagar todas sus obligaciones. En el caso de proyectos con múltiples campañas de inversión, el LTV varía con el tiempo.
En el caso de las campañas del Proyecto Rosa, fue así:
Un mayor valor al final del proyecto no es un problema, ya que se trata de un proyecto próximo a su finalización, próximo a la venta. Como tal, ya ha eliminado la mayoría de los riesgos potenciales (complicaciones en la construcción y la obtención de permisos, etc.) y no se ve amenazado por las fluctuaciones del mercado a largo plazo.
A modo de ejemplo, durante la crisis mundial de 2008 se produjo un descenso global de los precios medios por m2 en Eslovaquia de menos de 20 % en un periodo de 6 años (fuente: NBS).
Puede confiar en una cartera resistente en diversas situaciones de mercado. Puede soportar un golpe sin mayores sobresaltos (bajadas), o incluso lograr una revalorización en tiempos turbulentos.
Tanto si acaba de crear su cartera como si quiere diversificar o cubrirse por temor a una evolución negativa del mercado en el futuro, elija lo siguiente:
Una vez que haya elegido su sector de mercado, es el momento de elegir su país. Los países de Europa Central son más o menos similares en este sentido, tanto en lo que respecta a la situación económica como al estado de la industria de la construcción. En toda la región predomina la propiedad privada de los inmuebles (entre el 85 y el 90 % son comprados, sólo una pequeña parte es alquilada). En comparación con Austria, donde 50 % son de propiedad privada y 40 % son de alquiler. La diferencia se debe principalmente a que "en nuestro país" ni el Estado ni los ayuntamientos construyen viviendas de alquiler, aparte de la "costumbre cultural de la propiedad", por lo que sólo el sector privado satisface la demanda.
En este sentido, Bratislava se diferencia del resto de Eslovaquia, donde el 40 % del mercado consiste en pisos de inversión en alquiler y los precios muestran los primeros signos de estancamiento.
En el resto de Eslovaquia, especialmente en las ciudades regionales y sus alrededores (Poprad, Prešov, Zvolen, Nitra) los precios siguen subiendo. El crecimiento se ha ralentizado ligeramente en los últimos tiempos, pero la situación del mercado sigue indicando crecimiento. En general, la oferta de viviendas todavía no ha satisfecho la demanda, los tipos hipotecarios siguen siendo relativamente bajos y el desempleo sigue siendo bajo. Por lo tanto, los inversores en Eslovaquia pueden seguir esperando evaluación de bajo riesgo.
Los precios de los inmuebles en nuestro país siguen subiendo, aunque a un ritmo más moderado, por lo que todavía hay margen para la menor depreciación posible de los fondos libres, o todavía una pequeña ganancia en comparación con la inflación (cercana a cero, ligeramente superior a cero), mientras que el nivel de riesgo debido a la existencia de bienes inmuebles como garantía en comparación con otras áreas de inversión sigue siendo el más bajo.
