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Editorial Invertir en Eslovaquia
A finales de mayo de este año, el Parlamento aprobó una ley que supuestamente contribuirá a la construcción de apartamentos de alquiler regulado con garantía de vivienda a largo plazo. Aunque este tipo de vivienda tiene muchas ventajas, plantea una cuestión fundamental: ¿Tiene realmente el potencial de cambiar el "estereotipo" establecido de la necesidad de vivir en la propia casa?
Los apartamentos de alquiler son muy populares en este momento. Según información a partir de 2020 la proporción media de viviendas en alquiler respecto a las de propiedad en los países de la Unión Europea era de 30:70. Alemania encabeza la clasificación con 49,5 % de viviendas de alquiler, mientras que Eslovaquia ocupa el penúltimo lugar con 7,7 % de viviendas de alquiler. Para que nos hagamos una idea, la República Checa tenía unos 21 % y Austria casi 44 %.
Se dice que los eslovacos están acostumbrados a poseer, pero "ai no hubiera habido venta de pisos estatales (privatización del parque de viviendas estatales en 1989), el alquiler de viviendas en Eslovaquia se habría situado al nivel de otros países de la UE". dice el Ing. Ladislava Cengelová, Directora General de la Sección de Política de Vivienda y Desarrollo Urbano del Ministerio de Transporte y Construcción de la República Eslovaca.
La realidad económica puede empujar a muchos propietarios a cambiar, dijo. Destinar más del 40 % de los ingresos netos de un hogar a los gastos relacionados con la vivienda, incluidas las amortizaciones de los préstamos, es extremadamente amenazador: sin reservas financieras, incluso la pérdida de dos meses de ingresos puede hacer que no se pueda pagar la hipoteca. En el caso de las viviendas de alquiler, esta situación puede resolverse más rápida y fácilmente. El inquilino también se libera de varias preocupaciones de mantenimiento.
Según el Ing. Cengelova, también es importante cambiar la imagen mental de la vivienda de alquiler en la mente de los eslovacos. "No se trata de viviendas para colectivos excluidos, los albergues y los pisos de alquiler social son ahora hermosos pisos con estándares del siglo XXI". dijo en el podcast de la Asociación Nacional de Agencias Inmobiliarias de Eslovaquia. "Esta forma de vivienda es absolutamente común en el extranjero, por ejemplo en Alemania 50 % alemanes viven en viviendas de alquiler". añade.
El cuidado de las viviendas de alquiler es responsabilidad de las ciudades y los municipios, no del Estado. Por ello, la construcción de viviendas de alquiler ha tenido en los últimos años más bien una tendencia a la baja. Entre 2009 y 2016, la proporción de viviendas de alquiler terminadas sobre el total de viviendas terminadas disminuyó de 12,24 % (2.305 viviendas terminadas) a solo 2,29 % (359 viviendas terminadas).
Este problema debe ser resuelto por la nueva ley, especialmente gracias al precio regulado, que debe ser 30 % más bajo en comparación con las viviendas comerciales. El importe exacto aún no se conoce, pero el alquiler regulado se recalculará cada año en función de la inflación.
En Eslovaquia faltan unos 400.000 pisos. Es una cifra asombrosa. Tenemos una gran demanda, que es muchas veces superior a la oferta.
Ján Pálenčár, Presidente de NARKS
Según los expertos, la situación es ahora crítica. También como consecuencia de la escasez de vivienda a largo plazo, según Eurostat, hasta 65,2 % de personas de entre 18 y 34 años siguen viviendo con sus padres, frente a una media de la UE de 49,5 %. La situación en el sector del alquiler comercial también se ha visto agravada por la guerra en Ucrania y la afluencia de refugiados de ese país, especialmente en las grandes ciudades, donde la oferta se ha reducido a la mitad y los precios en algunos segmentos han subido casi una cuarta parte.
El actual sistema de ayudas a la adquisición de viviendas de alquiler está graduado en función de los grupos sociales a los que se dirige.
Sin embargo, sigue tratándose de apoyar el alquiler de viviendas para quienes no pueden proporcionárselas por sí mismos. En el pasado, los fondos del Fondo Estatal de Fomento de la Vivienda se han dirigido principalmente a los municipios más pequeños. Hoy La demanda también está creciendo en los grandes municipios y ciudades regionales como Bratislava, Žilina o Prešov. Esto también se debe al aumento de los límites de los costes de adquisición.
"Para la migración de la mano de obra, se creó un nuevo propósito de apoyo del ŠFRB, la casa de acogida. Los ayuntamientos y el sector privado todavía se están familiarizando con él, ya que estas casas de acogida pueden alojar a personas sin restricciones de ingresos, es decir, bomberos, policías, médicos, enfermeras y otras personas cuyos ingresos superan 5 veces el nivel mínimo de subsistencia." - Ing. Tomáš Lamprecht, Director General del Fondo Estatal de Fomento de la Vivienda.
A primera vista, las viviendas de alquiler parecen una gran solución, especialmente para las personas que no pueden permitirse una vivienda comercial tradicional. Sin embargo, cuando se mira en la ley dos problemas mayores.
El primero es el pago del alquiler. El Estado exigirá a los subarrendatarios que paguen Alquilar de 3 a 6 meses de antelación. Es poco probable que las personas con condiciones de vida más difíciles puedan permitírselo, aunque los alquileres sean más bajos.
El segundo problema o riesgo es que los pisos se van a construir con el 5% de IVA. El tipo reducido se aplicará a la entrega de un edificio, incluida una parcela, que se calificará como vivienda de alquiler subvencionada por el Estado. También es aplicable a la renovación y conversión de estas viviendas. Esto podría crear un desequilibrio en el mercado.
Según el contrato de inversión con el Estado, el fondo de inversión está obligado a explotar el parque de viviendas durante al menos 25 años. Después de este periodo, puede venderlo, pero no a inquilinos privados, sino sólo al siguiente a un fondo de inversión autorizado. El Estado evita así el riesgo de que el nuevo propietario desaloje a los inquilinos y venda los pisos.
Un inversor inmobiliario independiente no tiene capacidad para invertir en viviendas públicas de alquiler. Además, la mencionada vivienda regulada significa que los alquileres de las viviendas estatales estarán por debajo de los niveles del mercado. Hay varias oportunidades de inversión en el mercado para el alquiler de viviendas comerciales o el alquiler de oficinas comerciales. Sin embargo, el rendimiento a largo plazo está entre 2-3 %. Por otro lado, la inflación a largo plazo ha sido superior a los tipos de los depósitos fijos en los bancos a 2 años o más en los dos últimos años (tras un pico, los tipos se situaron en una media de 1 % en junio de este año). Si busca una alternativa mejor, lea nuestro artículo sobre el tema.
