¿Merece la pena invertir en el sector inmobiliario incluso antes de la crisis?

¿Esperamos un descenso de los precios en el mercado inmobiliario? ¿Estamos en una "burbuja"? ¿Debemos comprar propiedades de inversión o acciones de las mismas, incluso cuando esperamos un descenso? Muchos nuestros inversores buscan respuestas a estas preguntas también en nuestro país. Y como este tema nos concierne directamente, he aquí una explicación de los más comunes.

¿Comprar una propiedad de inversión ahora es una buena manera de proteger los ahorros de la depreciación?

Sí. La compra de propiedades de inversión tiene sentido incluso antes de una recesión si se planea mantenerlas el tiempo suficiente.

Muchos esperan que los precios bajen. Pero nadie sabe exactamente cuándo ocurrirá. También es cierto que la evolución de los precios de la vivienda es cíclica. Esto significa que a una caída le sigue una subida, y a una subida le sigue una nueva caída. Sin embargo, al final el precio subirá cada vez más que donde lo dejó en el período de crecimiento anterior.

Por lo tanto, en caso de que se produzca un descenso, sólo hay que esperar a la siguiente fase de crecimiento.

Al mismo tiempo, si la propiedad está generando flujo de caja, obtendrá beneficios incluso cuando el valor global de la propiedad esté cayendo. Sin embargo, no lo notarás a menos que vendas. Otra cosa es que el propietario no pueda permitirse esperar para vender y tenga que hacerlo en un periodo desfavorable.

¿Por qué comprar propiedades incluso antes de la crisis? ¿No es mejor esperar a que los precios mejoren?

Por varias razones. Uno de ellos es el mencionado flujo de caja generado durante la propiedad. La otra es el hecho de que no se puede predecir el momento exacto de la inversión. Es decir, cuándo se producirá el declive y, a la inversa, cuándo se producirá el crecimiento.

Así que una persona que decide esperar puede esperar un año o dos y los precios siguen subiendo. Mientras tanto, pierde el beneficio que podría haber obtenido y reduce sus ahorros la inflación, ahora por encima de la media.

Varios medios de comunicación llevan meses hablando de una burbuja inmobiliaria. ¿No es sólo cuestión de tiempo que los precios bajen?

Sí, probablemente habrá un descenso. Los datos históricos así lo sugieren. Pero la pregunta clave es cuándo. Y todos podemos suponer la respuesta.

Los datos históricos también demuestran que el tiempo de permanencia en el mercado es más importante que el momento en que se entra en él ("El tiempo en el mercado es mejor que la sincronización del mercado")..

Entonces, con la inflación actual, ¿merece la pena comprar una propiedad a pesar de los altos precios?

No es seguro que se haya creado una burbuja en el mercado inmobiliario. Son muchas las circunstancias que han contribuido a la subida de los precios, desde el precio de los materiales, el aumento de la inflación y la demanda aún insatisfecha de viviendas. Más adelante se habla de ello. El nivel de precios refleja directamente los cambios en la oferta y la demanda; tras una fuerte subida, por ejemplo, puede haber una corrección, pero no podemos hablar con certeza de una burbuja.

Pero sí, creemos que vale la pena invertir en bienes inmuebles incluso en épocas en las que se espera una recesión. Si un inversor puede permitirse esperar sin verse obligado a vender su acción o propiedad.

Por eso recomendamos sin duda invertir sólo la cantidad de la que pueda prescindir incluso en caso de crisis, es decir, en lenguaje popular, "si algo va mal, no le faltará dinero". 🙂

También desaconsejamos encarecidamente las compras "apalancadas" en esos momentos. Por ejemplo, una hipoteca en este momento también supone un mayor riesgo. Sus ingresos pueden disminuir mientras su pago de la hipoteca se mantiene igual, o a menudo aumenta. Esto puede ponerle en una situación en la que no pueda hacer frente a los reembolsos y, por tanto, se vea obligado a vender en condiciones desfavorables cuando la propiedad valga menos de lo que la compró.

Sin embargo, si puede permitirse esperar este periodo, está de nuevo demostrado históricamente que el precio volverá a subir. Estos datos también están disponibles, por ejemplo, en el sitio web de la NBS, donde se puede encontrar un gráfico de la evolución del precio de la vivienda (arriba).

¿Cuál es la causa de esta subida de precios y del desequilibrio de la oferta y la demanda? ¿Podría ser la curva ascendente de la población la culpable de una escasez tan grande de oferta de viviendas?

Hay varias razones que explican la subida de los precios de los inmuebles. Uno de ellos es el hecho de que se tarda en construir una propiedad y, por lo tanto, cuando la demanda aumenta no es posible aumentar inmediatamente la oferta. Otra puede ser la de los especuladores que han comprado y están esperando a vender al máximo precio posible. También la mencionada inflación y los bajos tipos de interés, de ahí que las hipotecas sean baratas.

El aumento de las tasas de inflación hará que la gente busque formas de proteger sus finanzas de su impacto. Muchos recurrirán al sector inmobiliario como forma de protegerse de las pérdidas causadas por la inflación.

Este efecto se verá potenciado por las hipotecas baratas, ya que incluso para un "no inversor" parece fácil conseguir una propiedad, ya sea para vivienda o con intención de inversión. Y el aumento de la demanda hace que el precio suba.

Otra razón puede ser que los precios de las hipotecas han empezado a subir y, por lo tanto, la gente se "apresura" a contratar una hipoteca y comprar "mientras hay tiempo", es decir, antes de que los tipos de interés suban aún más. Aquí, los eslovacos suelen compararse, por ejemplo, con Los checos a Americanos. Es decir, países en los que los tipos de interés ya son bastante más altos que aquí.

Este efecto suele estar causado por el llamado "miedo a perderse algo" (del inglés "fear of missing out")cuando una persona está motivada por el miedo a perder una oportunidad.

Como otro factor, cabe mencionar que la inversión inmobiliaria es cada vez más familiar y accesible para la persona "de a pie", por lo que somos muchos más los que podemos adquirir una participación de inversión. Esto vuelve a aumentar la demanda y, por tanto, secundariamente, el precio.

Entonces, ¿cómo comportarse en este momento?

Toda inversión conlleva un cierto riesgo. Un inversor experimentado tendrá en cuenta el estado actual del mercado, la economía y, sobre todo, su situación financiera antes de tomar una decisión. Los que buscamos la revalorización a largo plazo, o al menos la protección de los ingresos, podemos encontrarla hoy en día en el sector inmobiliario.

Por el contrario, las personas que se encuentran al margen de una situación económica difícil deben centrarse principalmente en constituir una reserva financiera suficiente en caso de complicaciones. Sigue siendo cierto que sólo se debe invertir una cantidad cuya pérdida o indisponibilidad temporal no ponga en peligro de forma significativa la propia situación económica.