Editorial Invertir en Eslovaquia
El plan de zonificación es, en efecto, un factor importante en el plan de inversión en el negocio inmobiliario. Si un promotor se desentiende de la obligación de estudiar a fondo el plan de zonificación del lugar donde quiere implantar su proyecto, puede retrasarlo durante años.
Intento escribir todos estos artículos sobre cómo analizamos los planes de inversión de una manera fácil, clara y sencilla de leer. Mi objetivo no es citar definiciones de Wikipedia u otras fuentes.
Para mí, lo importante es que cualquiera entienda lo que tiene que masticar una determinada oportunidad de inversión para maximizar el requisito previo de un proyecto exitoso.
Los planes de ordenación del territorio tienen diferentes etapas. Quiero abordar la más común que tratamos en la diligencia debida de los planes de inversión, y es el plan de ordenación territorial de las ciudades y pueblos.
Las ciudades y los municipios protegen su suelo con reglamentos, sin los cuales el desarrollo podría salirse fácilmente de control.
Cada terreno por el que pasas tiene un propósito en el plan de uso del suelo de la ciudad o pueblo. Puede ser un terreno en el centro de una ciudad, una zona de césped, un prado en las afueras de un pueblo, etc.
Es una solución lógica y correcta. Este control del desarrollo tiene en cuenta el medio ambiente, la ecología, los valores culturales de la zona, el desarrollo sostenible, etc.
Para cualquier proyecto de desarrollo de inversiones es absolutamente crucial ceñirse al marco de planificación de los municipios y ciudades.
Si el plan de inversión no se ajusta a la zonificación de la ciudad, el inversor puede esperar dificultades para cumplir sus objetivos.
Si un promotor quiere construir 500 pisos en una parte destinada al ocio y al deporte, puede tener un gran problema.
Así que probablemente mi pregunta más común es, si el plan de inversión se ajusta a la ordenación del territorio de la ciudad o el municipio.
Tal vez suene bastante claro ahora y para los inversores o promotores inmobiliarios como algo natural. Pues bien, le sorprendería saber cuánta gente subestima esta parte tan importante en su plan de inversión.
El plan de zonificación se revisa después de un determinado periodo de tiempo en cada ciudad o pueblo. A medida que la situación que nos rodea evoluciona, también lo hace, por supuesto, el plan espacial. Donde hace 50 años se planificaba la tierra para el cultivo, hoy se pueden construir casas.
Es parte de una progresión que responde a la demanda de nosotros, de la gente. En los últimos 40 años, las tendencias de vida y vivienda han cambiado fundamentalmente. La población está creciendo. Las casas nuevas de dos o tres familias️ son ahora la excepción y todas las familias nuevas quieren su propia casa. No me refiero a la industria, la logística, la construcción de aparcamientos, carreteras y autopistas.
Si las ciudades y los pueblos no respondieran a este progreso con cambios en la zonificación, tendríamos que adaptar nuestra vida a la forma en que la trazaron los planificadores del siglo pasado.
Es importante que el inversor sepa que todos los cambios de este tipo llevan tiempo. Incluso un pequeño cambio en el plan de zonificación puede costar a un inversor inmobiliario un año o dos de absoluta inactividad. Y si su plan de negocio prevé un determinado supuesto de tiempo, este retraso puede afectar significativamente a su resultado económico.
Hay inversores que ganan muy buen dinero con los defectos del plan de urbanismo. Pero ese es un tema aparte para otro artículo.
Aplaudo los principios de la zonificación porque mantiene el desarrollo ️ bajo control. Todos los promotores deben respetar esta normativa. También le interesa que mantengamos el desarrollo sostenible de la zona.
Sin embargo, hay situaciones en las que es necesario adaptar el plan de ordenación del territorio a los cambios que se producen a nuestro alrededor.
Un ejemplo de la importancia de actualizar periódicamente la ordenación del territorio:
En una zona muy concurrida, cerca del centro de la ciudad, donde ya se ha realizado la antigua construcción de viviendas unifamiliares, quedan parcelas vacías. Sin embargo, están destinados al ganado. Si por casualidad compra un terreno similar para construir una nueva casa para su familia, tiene dos opciones:
En algunas partes, el plan de zonificación no ha cambiado en 70 años. Por eso es realmente importante actualizar el plan de ordenación del territorio bajo la influencia de los cambios que se producen a nuestro alrededor.
Repasamos por qué es importante ser coherente con la zonificación con sus planes de inversión.
Si Si no cumple con las normas de zonificación, puede poner en peligro todo el proyecto inmobiliario.
La próxima vez escribiremos que todo plan de inversión necesita para tener en cuenta el marco temporal, que se define en el plan de negocio del proyecto. El porcentaje de retorno de la inversión (ROI) es una métrica importante. Nos indica la rentabilidad que podemos obtener de una determinada inversión. Pero realmente hay una gran diferencia si conseguimos un ROI de 30% o 40% en 3 o 10 años.
Crucemos los dedos por todos en su viaje de ingresos pasivos...
