Ventajas e inconvenientes de la inversión inmobiliaria

Antes de hablar de las ventajas e inconvenientes de invertir en bienes inmuebles, aclaremos brevemente la diferencia entre un activo y un pasivo. En términos sencillos, consideramos que un activo es algo que nos aporta dinero, es decir, que nos da un flujo de caja positivo. Por el contrario, un pasivo es lo que nos quita dinero y es un flujo de caja negativo. 

Por tanto, en la práctica, un inmueble en el que vivimos y no nos aporta ningún flujo de caja positivo no puede considerarse un activo, sino que es un pasivo porque nos quita dinero. Por el contrario, un inmueble que hemos comprado con el fin de volver a alquilarlo puede considerarse un activo. 

Beneficios de la inversión inmobiliaria 

Inversión física

La primera ventaja de invertir en bienes inmuebles es que se invierte dinero en un activo tangible. Podemos tocar la inversión, a diferencia de la inversión en fondos de inversión o en acciones, donde todo el proceso se realiza digitalmente mediante un código binario. Si no ocurre nada imprevisto, seguiremos encontrando nuestra propiedad en su lugar. 

Una necesidad humana básica

La vivienda es una necesidad humana básica, que se define en la pirámide de necesidades de Maslow. Todos buscamos un lugar donde establecernos, sentirnos seguros y llevar a cabo otras necesidades como la higiene o nuestras aficiones. Por estas razones, siempre habrá demanda tanto de viviendas como de alquileres en lugares deseables. 

Menor volatilidad

El mercado inmobiliario tiene una menor volatilidad, o volatilidad. Habla de la rapidez con la que el precio cambia con el tiempo. La volatilidad es una característica natural de cualquier mercado e implica un grado de incertidumbre para los inversores. Los mercados suben y bajan constantemente al reaccionar a la oferta y la demanda. Cuanto mayor sea la volatilidad, mayor será el riesgo de la inversión. Si comparamos el mercado bursátil o de materias primas con el mercado inmobiliario, vemos que éste tiene una menor volatilidad porque cambia unas pocas unidades de porcentaje al año, mientras que las materias primas y las acciones cambian unas pocas unidades de porcentaje al día. Por lo tanto, consideramos que el sector inmobiliario es más estable y con una evolución más predecible. 

Dos rendimientos

El sector inmobiliario ofrece dos tipos de rendimientos en uno. Combinan la revalorización del capital con el flujo de caja. El primero de ellos, la revalorización del capital, es un tipo de renta que se consigue por la subida del precio de los inmuebles. Por flujo de caja nos referimos a los ingresos de las propiedades en alquiler, pero la gran mayoría de las inversiones dentro del mercado financiero sólo consiguen uno de estos ingresos. 

Apalancamiento financiero

Una de las mayores ventajas que ofrecen las inversiones inmobiliarias es la capacidad de apalancamiento. Es la única forma de invertir en la que un banco nos presta dinero para comprar y adquirir un activo. Están muy contentos de hacerlo porque tienen un gravamen sobre la propiedad en cuestión. Otra de las ventajas de invertir en inmuebles de alquiler es que es otra persona la que nos paga el préstamo que nos ha concedido el banco. 

Exención de impuestos

La Ley del Impuesto sobre la Renta regula las modalidades de exención de los ingresos procedentes de la venta de bienes inmuebles. Si hemos sido propietarios del inmueble durante más de 5 años o ha estado exento de propiedad empresarial durante más de 5 años, los ingresos procedentes de la venta del inmueble están exentos del impuesto sobre la renta y de la cotización al seguro de enfermedad. Los ingresos procedentes del alquiler de bienes inmuebles tampoco están sujetos a la obligación de cotizar al seguro de enfermedad. 

Consulte

El control sobre la inversión inmobiliaria es otra ventaja que los fondos de inversión o las acciones nunca nos permitirán. No tenemos ningún control sobre su gestión o la de la empresa, sino todo lo contrario. Estamos pagando al gestor del fondo de inversión y a la dirección de la empresa para que tome el control de nuestra inversión. Cuando invertimos en inmuebles, tenemos la capacidad de reaccionar operativamente y decidir si aumentamos o disminuimos los alquileres. 

Amortizaciones y costes

Si tenemos un inmueble comercial podemos aprovecharnos de la depreciación y desgravarnos en nuestros impuestos 1/40 cada año por el valor del inmueble. También es ventajoso deducir de la base imponible los gastos asociados al pago de la hipoteca y todos los gastos asociados a la explotación del inmueble. 

Desventajas de la inversión inmobiliaria 

Ninguna inversión está exenta de riesgos, y los bienes inmuebles tienen sus inconvenientes, por lo que es conveniente conocerlos antes de empezar a invertir. 

Mayor inversión inicial 

Este es uno de los principales inconvenientes, ya que los bancos han endurecido las condiciones para pedir un préstamo hipotecario y tienes que invertir 10-20% de tus propios recursos. Aun así, al cabo de los años, seremos dueños de una propiedad que fue pagada por otra persona. Sin embargo, existe la opción de invertir incluso con menos capital inicial a través del crowdfunding. 

Menos liquidez 

Se tarda más en vender una propiedad y, por lo tanto, llegamos al dinero más tarde en comparación con los fondos de inversión, en los que tenemos el dinero en la cuenta en una semana. En una situación en la que necesitaríamos urgentemente el dinero que hemos ahorrado en el apartamento o la casa, nos exponemos al riesgo potencial de vender la propiedad por debajo del precio. 

Gestión de la propiedad 

La falta de experiencia en la selección de propiedades, la selección de inquilinos y la gestión puede provocar pérdidas financieras derivadas de la desocupación y del posible deterioro de las instalaciones por parte del inquilino. Esta desventaja está estrechamente relacionada con otra desventaja, el tiempo. 

Planificación a largo plazo

Invertir en bienes inmuebles requiere una planificación a largo plazo, pensando en los años siguientes para poder, por ejemplo, reclamar la exención del impuesto sobre la renta en la venta, lo que puede ahorrarnos una cantidad considerable. 

Disminución del valor 

Invertir siempre lleva asociado algún riesgo, y en el caso de los bienes inmuebles es la pérdida de valor. No en todas las situaciones podemos vender una inversión por un precio superior al que invertimos en ella. La subida y la bajada del mercado dependen de la demanda y la oferta del segmento. El crecimiento a largo plazo del mercado inmobiliario se ve salpicado por bajadas a corto plazo, por lo que es importante hacer hincapié en la selección de la propiedad y estar alerta cuando los precios de los inmuebles están en su punto álgido. 

Fuentes: https://www.sora.sk/nehnutelnost-ako-forma-dlhodobeho-investovania http://ako-investovat.sk/clanok/791/realitne-fondy