Una pregunta com\u00fan...<\/p>\n\n\n\n
Por eso he decidido responder a esta pregunta en forma de blog. Y con algunas explicaciones y ejemplos de c\u00f3mo funciona el negocio del desarrollo. <\/p>\n\n\n\n
Entonces, \u00bfpor qu\u00e9 el promotor no pide un pr\u00e9stamo al banco a un inter\u00e9s de 5 %, pero lo pide al crowdfunding a un inter\u00e9s de entre 10 % y 16 %?<\/em><\/p>\n\n\n\n El banco puede refinanciar el plan de inversi\u00f3n,\nque tiene un gran potencial de \u00e9xito en la venta, est\u00e1 en una buena ubicaci\u00f3n, tiene\nmatem\u00e1ticas claras y muy precisas y las relaciones jur\u00eddicas resueltas en el territorio donde\nel proyecto inmobiliario se llevar\u00e1 a cabo.<\/p>\n\n\n\n Pero el banco te exigir\u00e1 una cosa m\u00e1s. Y estos son recursos propios<\/strong>. Y asciende al menos a 30 %. En forma de dinero en efectivo, terrenos, construcciones... cualquier cosa relacionada con el plan de inversi\u00f3n en cuesti\u00f3n. El banco no entrar\u00e1 en el proyecto con un pr\u00e9stamo de 100 %. <\/p>\n\n\n\n El promotor compra el terreno. Se equipa\ntodos los permisos necesarios para la construcci\u00f3n de apartamentos. Realiza una construcci\u00f3n en bruto,\nque puede ser registrado como una propiedad en construcci\u00f3n. Y entonces \u00e9l\nel banco lo financiar\u00e1 con la parte que el promotor necesitar\u00e1 para la aprobaci\u00f3n del edificio.<\/p>\n\n\n\n Pero antes de que el banco env\u00ede el dinero a la cuenta del promotor le dice: \ufe0f \"Tr\u00e1iganos contratos de reserva firmados de al menos 20 % de todos los pisos que vaya a vender. Estemos seguros de que se vender\u00e1 r\u00e1pidamente\".<\/em><\/p>\n\n\n\n Aunque el banco prestar\u00e1 al promotor a un tipo de inter\u00e9s bajo (aproximadamente 5 %\np.a.), pero las reglas del juego son estrictas y a menudo un buen plan de inversi\u00f3n ni siquiera llega a\nhasta el punto de poder pedir dinero al banco.<\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 ocurre si un promotor pide prestado dinero al crowdfunding para obtener una rentabilidad de 10 % a 16 % al a\u00f1o? <\/strong><\/p>\n\n\n\n Mezcla recursos propios, recursos de crowdfunding y\nrecursos de los bancos de tal manera que le quede una rentabilidad decente al final del proyecto.<\/p>\n\n\n\n Te lo explicar\u00e9.<\/strong> El banco tiene que ver que entra en el proyecto junto con el promotor en una proporci\u00f3n de al menos 30 % promotor y 70 % banco. <\/p>\n\n\n\n Ejemplo<\/em>:<\/p>\n\n\n\n Sin el crowdfunding, no habr\u00eda podido \"arrancar\" el plan de inversi\u00f3n.\nClaro, puede pedir prestado a un vecino, hermano, hermana, familia, amigo.<\/p>\n\n\n\n A menudo, estos pr\u00e9stamos \"de contrapartida\" se extienden a\nun grupo de personas que lleva d\u00e9cadas desarroll\u00e1ndose. Jano presta a Fer. Fero en\nel pr\u00f3ximo proyecto, se lo prestar\u00e1 a Jano. Ahora... Y se desarrollan entre ellos.\nGanan dinero con los pr\u00e9stamos a s\u00ed mismos. Ganan dinero con los proyectos. El banco gana dinero. <\/p>\n\n\n\n Intenta estar entre las personas que ejecutan los proyectos de desarrollo. Te resultar\u00e1 muy dif\u00edcil. <\/p>\n\n\n\n Y el crowdfunding inmobiliario es una forma de que la gente de a pie participe con peque\u00f1as cantidades en un proyecto de inversi\u00f3n y consiga una rentabilidad muy interesante pero justa. Es justo, porque sin su apoyo, el proyecto podr\u00eda no haberse realizado nunca. <\/p>\n\n\n\n A los bancos les gustan los grandes proyectos... al menos m\u00e1s de 1 mill\u00f3n en costes.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Tal vez s\u00f3lo ahora haya comprendido c\u00f3mo el negocio inmobiliario\nobras y decida emprender un proyecto de este tipo usted mismo. Lo har\u00e9, por supuesto\nmuy feliz si tiene \u00e9xito. Bueno, si planeas construir un proyecto m\u00e1s peque\u00f1o, bajo\npor debajo del umbral de coste de 1 mill\u00f3n de euros, vas a tener un gran problema en el banco.<\/p>\n\n\n\n Es un pez muy peque\u00f1o para que te dediquen su tiempo. Hay que entender que los bancos financian construcciones del orden de millones, de decenas de millones a cientos de millones de euros. El rendimiento es realmente interesante.<\/p>\n\n\n\n El promotor quiere hacer la construcci\u00f3n de 3-4 casas en el costo\nunos 400 mil euros. Lo m\u00e1s probable es que el banco, con su financiaci\u00f3n de proyectos\nlo m\u00e1s probable es que no ayude ni preste.<\/p>\n\n\n\n \u00bfY entonces qu\u00e9?<\/em><\/p>\n\n\n\n Tiene que ayudarse a s\u00ed mismo. O, si la econom\u00eda lo permite, puede utilizar Financiaci\u00f3n colectiva.<\/strong> Puedes vender tres o cuatro casas en los 12 meses siguientes a la construcci\u00f3n. En el crowdfunding, puedes programar tus pr\u00e9stamos por etapas para no quedarte con \"dinero muerto\" en tu cuenta por el que pagar\u00e1s intereses. <\/p>\n\n\n\n Ejemplo:<\/em><\/p>\n\n\n\n Un promotor compra 2.500 m2 de terreno por valor de, por ejemplo, 125.000 euros, lo que puede ser su dep\u00f3sito. No es una condici\u00f3n. Programa su primer pr\u00e9stamo de crowdfunding para enero por valor de 100 000 euros con un inter\u00e9s de 15 % al a\u00f1o. Construye los cimientos de 4x casas y espera 2 meses como le dice el experimentado maestro.<\/em><\/p>\n\n\n\n Ya en esta fase, el promotor puede empezar a hacer preventas. El dinero de la preventa se utilizar\u00e1 para completar las casas tras el acuerdo con los compradores. De este modo, el pr\u00f3ximo pr\u00e9stamo de crowdfunding se reducir\u00e1 y se ahorrar\u00e1 en intereses.<\/em><\/p>\n\n\n\n En caso de que la preventa no lo haga.<\/strong>..<\/p>\n\n\n\n En alg\u00fan momento de marzo, el promotor podr\u00e1 solicitar audazmente al crowdfunding otro pr\u00e9stamo de 200.000 euros a un inter\u00e9s de 15 % al a\u00f1o. Terminar\u00e1 su construcci\u00f3n y empezar\u00e1 a vender 4x holodomes de verdad. \ufe0f<\/p>\n\n\n\n \u00bfPuede ser el mes de agosto? Tiempo agradable, los rayos del sol ya se inclinan sobre las nuevas y hermosas casas con jard\u00edn. Si el promotor la ha construido en el lugar adecuado y al precio correcto, no me cabe duda de que las casas se vender\u00e1n a finales de a\u00f1o. Si no los ha vendido ya durante la construcci\u00f3n, o justo despu\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n \u00bfCu\u00e1nto pagar\u00e1 el promotor por los intereses del crowdfunding?<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n En mi localidad, con estos par\u00e1metros, el promotor vender\u00e1 4x viviendas por 600 000 euros sin IVA.<\/p>\n\n\n\n \u00bfEl resultado?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Coste 125 000 euros + 100 000 euros + 200 000 euros + 40 000 euros = 440 000 euros. A\u00f1adamos una reserva de 35 000 euros. Seamos cuidadosos y ser\u00e1 m\u00e1s f\u00e1cil de calcular. <\/p><\/blockquote>\n\n\n\n As\u00ed que...<\/p>\n\n\n\n Ventas 600 000 euros - costes 500 000 euros = 100 000 euros de beneficio\nsin IVA antes de impuestos. Decente, \u00bfverdad? <\/p>\n\n\n\n \u00bfQu\u00e9 cantidad de recursos propios invirti\u00f3 el promotor al inicio de este proyecto? 125 000 euros por parcela. \u00bfEl resultado despu\u00e9s de 12 meses? 100.000 euros de beneficio, \u00a1eso es un retorno de 80 % p.a. sobre el dep\u00f3sito ya despu\u00e9s de la devoluci\u00f3n del crowdfunding! <\/p>\n\n\n\n El banco no le prestar\u00e1 para proyectos menores. Bueno, si prepara la econom\u00eda a fondo y calcula bien sus pr\u00e9stamos de crowdfunding, no necesita un banco para nada. El promotor gana dinero, el inversor gana dinero. Y todo el mundo est\u00e1 contento. <\/p>\n\n\n\n En el caso de proyectos de mayor envergadura, el promotor puede mezclar el dinero de forma sensata para que todos ganen dinero. Es una situaci\u00f3n en la que todos ganan. Inversores, promotor, banco. <\/p>\n\n\n\n Y la situaci\u00f3n GANAR-GANAR es la raz\u00f3n, por qu\u00e9 el corwdfunding inmobiliario tiene tanto \u00e9xito<\/strong>. Todo el mundo se beneficiar\u00e1. <\/p>\n\n\n\n Sin los inversores, sin que t\u00fa inviertas a trav\u00e9s del crowdfunding inmobiliario, el plan de inversi\u00f3n podr\u00eda no haber existido nunca. Y por eso cada uno de los inversores merece un rendimiento justo en su proyecto. <\/p><\/blockquote>\n\n\n\n Cruzo los dedos por ti en tu viaje de ingresos pasivos. <\/em><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Una pregunta com\u00fan... Por eso he decidido responder a esta pregunta en forma de blog. Y con algunas explicaciones y ejemplos de c\u00f3mo funciona el negocio del desarrollo. Entonces, \u00bfpor qu\u00e9 un promotor no pide un pr\u00e9stamo a un banco a un inter\u00e9s de 5 %, pero lo pide al crowdfunding a un inter\u00e9s de entre 10 % y 16 %? 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\u00bfY si un promotor quiere hacer un proyecto peque\u00f1o?<\/h2>\n\n\n\n
\u00bfPor qu\u00e9 el promotor no pidi\u00f3 un pr\u00e9stamo al banco a un tipo de inter\u00e9s m\u00e1s bajo?<\/h2>\n\n\n\n