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Editoriale Investire in Slovacchia
Nel nostro secondo caso di studio, discutiamo il processo di selezione degli investitori. Come scegliere l'investimento giusto per voi? Come esempio, abbiamo utilizzato il progetto di investimento Ružová, finanziato attraverso la nostra piattaforma. Come si è comportato questo progetto rispetto a diverse opportunità di investimento?
Nel progetto Ružová, gli investitori hanno avuto l'opportunità di valutare il totale dei costi di gestione. 607 057 EUR in quattro campagne con interesse da 12,1 % a 13,28 % all'anno. Pertanto, in tutti i casi più di 1 % al mese, che non ha quasi precedenti nel mercato immobiliare.
Anche i fondi e gli altri strumenti di investimento gestiti attivamente riducono il rendimento netto dell'investitore grazie alle commissioni di gestione. Dopo tutto, tutti vogliono essere ricompensati per il loro lavoro. Quando si sceglie una strategia d'investimento, bisogna considerare l'ammontare delle commissioni di gestione e di intermediazione.
Gli investimenti con costi minimi si possono trovare anche al di fuori del mercato immobiliare, nei fondi indicizzati. Probabilmente il fondo indicizzato più noto al mondo è l'S&P 500. Sulla base di una media di 50 anni, ha fornito agli investitori un rendimento annuo dell'11,17 %.
Il progetto di investimento Pink ha superato tutte le alternative. E ancora con la sicurezza dell'investimento immobiliare stesso!
Il crowdfunding è particolarmente adatto a progetti di piccole dimensioni (come il Progetto Rosa) in cui la capacità di agire rapidamente è fondamentale. Aspettare da 3 a 6 mesi per un finanziamento bancario significherebbe molto probabilmente perdere l'opportunità. La proprietà sarebbe stata acquistata da qualcun altro in breve tempo.
Con il crowdfunding, il proprietario del progetto ottiene l'accesso ai fondi nel giro di poche settimane a fronte di un rendimento fisso per gli investitori e di una commissione di intermediazione. Entrambi vengono concordati prima dell'inizio della campagna e sono le uniche spese per raccogliere fondi attraverso la piattaforma Invest in Slovakia.
Il crowdfunding consente di adattare meglio i flussi di cassa al progetto stesso. A seconda delle esigenze del progetto, il proprietario può scegliere tra il pagamento a rate o dopo una vendita completa, il pagamento dei soli interessi a rate o il pagamento degli interessi e del capitale. In generale, quanto più a lungo si è disposti ad aspettare un pagamento, tanto più alto sarà il pagamento che si potrà ottenere.
Nelle ultime due campagne, il proprietario del progetto Pink è passato a pagare i rendimenti alla fine del periodo di investimento ed è stato quindi in grado di offrire un rendimento totale più elevato.
Non è sempre possibile trovare tutti i vantaggi in un unico progetto. Determinate quali parametri sono fondamentali per voi. Poi potete scegliere l'investimento che li soddisfa tutti, per quanto possibile, o quelli più importanti per voi.
Il fattore chiave per voi è il tempo, il rendimento, la sicurezza (ad esempio sotto forma di un basso LTV - spiegato di seguito), i benefici per la società e il pianeta (abitazioni verdi, ecologiche, a basso costo), la trasparenza dell'investimento o la possibilità di investire con gli amici, crowdfunding vi offre una soluzione.
Quando si tratta di immobili, gli investitori alle prime armi sono spesso inutilmente spaventati dal fatto che il progetto sia di proprietà di una società senza precedenti". Nel settore immobiliare, è abbastanza comune che il proprietario (sviluppatore) di un progetto finanzi e richieda finanziamenti per il progetto attraverso un cosiddetto "SPV" (Special Purpose Vehicle), cioè attraverso una società di nuova costituzione creata esclusivamente per un particolare progetto. Questa non è considerata una tattica grigia, né è necessario ipotizzare immediatamente un'intenzione sleale di "sparire con i soldi".
La società è stata costituita con l'intento di semplificare la struttura finanziaria e quindi il controllo e la trasparenza dei flussi finanziari, il che è sicuramente positivo. Dopotutto, vogliamo che noi, e in particolare il proprietario, abbiamo una chiara panoramica delle attività finanziarie e impegni, giusto? Anche se si utilizza questo metodo, l'immobile in questione è di proprietà dell'azienda che richiede il finanziamento - naturalmente ce ne assicuriamo. nella nostra due diligence - analisi approfondita del progettoe il proprietario. A tal fine, il mutuatario dovrà fornirci i risultati ottenuti fino ad oggi e i precedenti progetti completati, le prove del loro successo, nonché un business plan per il nuovo progetto.
Infine, ma non per questo meno importante, consideriamo i suddetti beni immobili che il debitore sta garantendo. In generale, più basso è il LTV (loan to value, cioè il valore del debito diviso per il valore dell'immobile), più facile è per il proprietario vendere l'immobile in caso di problemi e utilizzare il ricavato per pagare tutti i debiti. Per i progetti con più campagne di investimento, il LTV varia nel tempo.
Nel caso delle campagne del Progetto Rosa, è stato così:
Un valore più elevato alla fine del progetto non è un problema, poiché si tratta di un progetto prossimo al completamento, prossimo alla vendita. In quanto tale, ha già eliminato la maggior parte dei rischi potenziali (complicazioni nella costruzione e nei permessi, ecc.) e non è minacciata dalle fluttuazioni del mercato a lungo termine.
A titolo di esempio, durante la crisi globale del 2008 in Slovacchia si è registrata una diminuzione complessiva dei prezzi medi al m2 di meno di 20 % su un periodo di 6 anni (fonte: NBS).
Potete contare su un portafoglio resistente in diverse situazioni di mercato. Può subire un colpo senza subire grossi scossoni (flessioni), o addirittura ottenere una rivalutazione in periodi di turbolenza.
Sia che stiate costruendo il vostro portafoglio, sia che vogliate diversificare o coprirvi nel timore di sviluppi negativi del mercato in futuro, scegliete quanto segue:
Una volta scelto il settore di mercato, è il momento di scegliere il Paese. I Paesi dell'Europa centrale sono più o meno simili in questo senso, sia per la situazione economica che per lo stato dell'industria delle costruzioni. In tutta la regione domina la proprietà privata degli immobili (85-90 % sono acquistati, solo una piccola parte è affittata). Rispetto all'Austria, 50 % sono di proprietà privata e 40 % sono in affitto. La differenza è dovuta principalmente al fatto che "nel nostro Paese" né lo Stato né i Comuni costruiscono alloggi in affitto, a parte la "consuetudine culturale della proprietà", e quindi solo il settore privato soddisfa la domanda.
A questo proposito, Bratislava si distingue dal resto della Slovacchia, dove il 40 % del mercato è costituito da appartamenti per investimento in affitto e i prezzi mostrano i primi segni di stagnazione.
Nel resto della Slovacchia, soprattutto nelle città regionali e nei loro dintorni (Poprad, Prešov, Zvolen, Nitra) i prezzi continuano a salire. Di recente la crescita è leggermente rallentata, ma la situazione del mercato indica ancora una crescita. Nel complesso, l'offerta di alloggi non ha ancora soddisfatto la domanda, i tassi ipotecari sono ancora relativamente bassi e la disoccupazione è ancora bassa. Gli investitori in Slovacchia possono quindi ancora contare su valutazione a basso rischio.
I prezzi degli immobili nel nostro paese sono ancora in crescita, anche se ad un ritmo più moderato, quindi c'è ancora spazio per il minor deprezzamento possibile dei fondi liberi, o ancora per un piccolo profitto rispetto all'inflazione (vicino a zero, leggermente sopra lo zero), mentre il livello di rischio a causa dell'esistenza di immobili come garanzia collaterale rispetto ad altri settori di investimento ancora il più basso.
