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Editoriale Investire in Slovacchia
Anche il più grandioso e positivo piano d'investimento non andrà a buon fine se lo si mette nel posto sbagliato. Purtroppo questo è il caso. E lo incontriamo spesso.
Quando si parla di luogo, luogo di lavoro, mi ricordo sempre di questa mia esperienza. L'ho raccontato ai miei amici circa 100 volte. Leggere attentamente.
Circa 10 anni fa ero ai mercatini di Natale di Vienna. Mariahilfer Straße era irrimediabilmente affollata. Stavo cercando un ristorante con un posto libero per mangiare. L'ho trovato a tre strade di distanza. Era assolutamente tranquillo. Forse a soli 300 metri di distanza dal trambusto totale. Ma il cibo è davvero ottimo.
In questo vicolo tranquillo vendevano cose fantastiche. Deliziosi strudel alla metà dei prezzi che ho visto nei mercatini di Natale. Bellissime decorazioni natalizie e accessori per la casa. Ne ero entusiasta. Beh, aveva un problema. Non c'era nessuno! Questi negozi potrebbero facilmente fallire col tempo.
Tornerò tra 30 minuti. Cammino affamato attraverso il suddetto Mariahilfer Strasse e un tizio che aveva uno strano carrello mobile proprio sul marciapiede affollato, vendendo tazze semplici in due colori con la scritta Vienna. Penso che sia stato blu e rosso.
Sai cosa è successo? C'erano circa 50 persone in piedi intorno a questo carrello, in attesa in fila, per comprare una tazza, quindi 10 euro al pezzo. Sono rimasto stupito da questo circo.
Questo si chiama scegliere un punto strategico!
Potrebbe vendere almeno 1000 tazze noiose al giorno. Con un margine di 8 euro (10 euro prezzo di vendita - 2 euro di costo) il suo profitto è di 8.000 euro al giorno.
E a 300 metri grandi negozi stanno morendo per mancanza e disinteresse di acquirenti.
Lo stesso accade in qualsiasi altro settore commerciale.
Ak teraz otvárate internetový obchod so svietiacimi papučami, ktoré mi osvetlia nočnú cestu z postele na WC, zvoľte si, prosím, starostlivo lokalitu, kde chcete tento produkt predávať. Ak to myslíte vážne, tak verím, že vašou lokalitou nebude len Slovensko.
State allestendo lo skilift dei vostri sogni? A meno che non sia in cima all'iceberg, non ci entrerei come investitore oggi.
Chiedete a qualsiasi agente immobiliare cosa è più importante quando si sceglie proprietà. La risposta sarà: la posizione.
Immaginate unità residenziali di alto livello in un edificio moderno, dotato di tecnologie ecologiche, fonti rinnovabili per il risparmio energetico, con un parco adiacente pieno di verde e un'area giochi per bambini.
Costruire in un luogo dove la disoccupazione è elevata. Dove le infrastrutture, le strade, l'illuminazione sono insufficienti. Costruirlo al di fuori della città del distretto, dove non c'è un facile collegamento di trasporto. In un villaggio senza scuole, asili nido, scuole materne.
Ovviamente avrete un problema.
Perché? Perché non attirerai abbastanza acquirenti che pagheranno quanto ti serve.
A Vienna, bastava che il ristorante e gli altri negozi fossero a 300 metri dalla strada principale e il fatturato era incomparabilmente più basso rispetto a quelli della strada principale. E non faceva assolutamente alcuna differenza che i negozi fuori dal principale fossero di migliore qualità.
Nel settore immobiliare, basta allontanarsi di 3 chilometri nella direzione sbagliata e possiamo certamente cadere col culo per terra.
Ma i costi di gestione di un edificio o di una qualsiasi attività commerciale sono gli stessi di quando si costruisce o si vende sulla strada migliore. Ma la differenza è che voi vendete A prezzi da 50% per un gruppo molto più piccolo di persone.
L'ubicazione ha un impatto enorme su come si farà. E purtroppo, spesso Non importa quanto sia buono il prodotto che vendi.
Costruire in una buona posizione case, appartamenti, case a schiera, capannoni industriali, magazzini e molto probabilmente li venderanno.
La posizione è tutt'altro che l'unico fattore due diligence dell'opportunità di investimento. All'inizio, però, ci dice molto sul realismo del piano di investimento.
Un altro attributo altrettanto importante è TRH. Ogni progetto d'investimento ha bisogno di un mercato e questo deve essere esplorato.
Tornerò molto brevemente sulle tazze di Mariahilfer Straße a Vienna. Cosa succede se decidi di portare il tuo carrello in Mariahilfer Straße e iniziare a vendere tazze da solo?
Il potere d'acquisto è diviso tra te e il tizio che era già lì. Cinque in più lo faranno, e i vostri risultati saranno significativamente peggiori di quanto vi aspettavate.
E cosa succede se anche nella migliore strada della città gli sviluppatori costruiscono centinaia di nuovi appartamenti e il mercato diventa saturo?
La prossima volta ti scriveròcome i maghi del settore immobiliare stanno affrontando la situazione. Da Donald Trump, che ha iniziato a costruire Manhattan negli anni '70, alle società di investimento e sviluppo slovacche come J&T, Penta, HB Reavis e altre.
Sto tenendo le dita incrociate per te nel tuo viaggio di reddito passivo.
