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Editoriale Investire in Slovacchia
Alla fine di maggio di quest'anno, il Parlamento ha approvato una legge che dovrebbe contribuire alla costruzione di appartamenti a canone calmierato con garanzia di alloggio a lungo termine. Sebbene questo tipo di abitazione presenti molti vantaggi, solleva una questione fondamentale: Ha davvero il potenziale per cambiare lo "stereotipo" consolidato della necessità di vivere nella propria casa?
Gli appartamenti in affitto sono molto popolari al momento. Secondo informazioni dal 2020 il rapporto medio tra abitazioni in affitto e abitazioni di proprietà nei Paesi dell'Unione europea era di 30:70. La Germania è in cima alla classifica con 49,5 % di alloggi in affitto, mentre la Slovacchia è penultima con 7,7 % di alloggi in affitto. Per dare un'idea più precisa, la Repubblica Ceca aveva circa 21 % e l'Austria quasi 44 %.
Si dice che gli slovacchi siano abituati a possedere, ma "perSe non ci fosse stata la vendita di appartamenti statali (privatizzazione del patrimonio abitativo statale del 1989), gli alloggi in affitto in Slovacchia sarebbero stati al livello di altri paesi dell'UE". dice l'ing. Ladislava Cengelová, Direttore generale della sezione Politiche abitative e sviluppo urbano, Ministero dei Trasporti e delle Costruzioni della Repubblica Slovacca.
Le realtà economiche potrebbero spingere molti proprietari a cambiare, ha detto. Spendere più del 40 % del reddito netto di una famiglia per i costi legati all'abitazione, compresi i rimborsi dei mutui, è estremamente minaccioso: senza riserve finanziarie, anche la perdita di 2 mesi di reddito può rendere impossibile il pagamento del mutuo. Nel caso degli alloggi in affitto, questa situazione può essere risolta più rapidamente e facilmente. L'inquilino è anche sollevato da diverse preoccupazioni di manutenzione.
Secondo l'ing. Cengelova, è importante anche cambiare l'immagine mentale degli alloggi in affitto nella mente degli slovacchi. "Non si tratta di alloggi per gruppi esclusi, gli ostelli e gli appartamenti in affitto sociale sono ora bellissimi appartamenti con standard del 21° secolo". ha dichiarato nel podcast dell'Associazione Nazionale delle Agenzie Immobiliari della Slovacchia. "Questa forma di abitazione è assolutamente comune all'estero, ad esempio in Germania 50 % tedeschi vivono in case in affitto". aggiunge.
La cura degli alloggi in affitto è responsabilità delle città e dei comuni, non dello Stato. La costruzione di alloggi in affitto ha quindi avuto negli ultimi anni piuttosto una tendenza al ribasso. Tra il 2009 e il 2016, la percentuale di abitazioni in affitto completate rispetto al numero totale di abitazioni completate è diminuita da 12,24 % (2.305 abitazioni completate) a solo 2,29 % (359 abitazioni completate).
Questo problema verrà risolto dalla nuova legge, soprattutto grazie al prezzo regolamentato, che dovrebbe essere 30 % inferiore rispetto alle abitazioni commerciali. L'importo esatto non è ancora noto, ma l'affitto regolamentato verrà ricalcolato ogni anno in base all'inflazione.
In Slovacchia mancano circa 400 mila appartamenti. È un numero impressionante. Abbiamo una grande domanda, che è molte volte superiore all'offerta.
Ján Pálenčár, Presidente di NARKS
Secondo gli esperti, la situazione è ormai critica. Anche a causa della carenza di alloggi a lungo termine, secondo Eurostat, fino a 65,2 % di persone di età compresa tra i 18 e i 34 anni vivono ancora con i genitori, rispetto a una media UE di 49,5 %. La situazione nel settore degli affitti commerciali è stata esacerbata anche dalla guerra in Ucraina e dall'afflusso di rifugiati da quel Paese, soprattutto nelle grandi città, dove l'offerta si è dimezzata e i prezzi in alcuni segmenti sono aumentati di quasi un quarto.
L'attuale sistema di sostegno all'acquisto di alloggi in affitto è graduato in base ai gruppi sociali di riferimento.
Tuttavia, si tratta sempre di sostenere gli alloggi in affitto per coloro che non possono provvedere da soli. In passato, i fondi del Fondo statale per lo sviluppo degli alloggi sono stati destinati principalmente ai comuni più piccoli. Oggi La domanda cresce anche da parte dei comuni più grandi e delle città regionali. come Bratislava, Žilina o Prešov. Questo anche grazie all'aumento dei limiti dei costi di approvvigionamento.
"Al fine di migrare la forza lavoro, è stato creato un nuovo scopo di sostegno da parte della ŠFRB, la casa di accoglienza. I comuni e il settore privato stanno ancora prendendo confidenza con questo sistema, in quanto queste case alloggio possono ospitare persone senza limitazioni di reddito, cioè vigili del fuoco, agenti di polizia, medici, infermieri e altre persone il cui reddito supera 5 volte il minimo vitale". - Ing. Tomáš Lamprecht, direttore generale del Fondo statale per lo sviluppo degli alloggi.
A prima vista, gli alloggi in affitto sembrano un'ottima soluzione, soprattutto per le persone che non possono permettersi i tradizionali alloggi commerciali. Tuttavia, quando si esamina la legge due problemi più grandi.
Il primo è il pagamento dell'affitto. Lo Stato richiederà ai subaffittuari il pagamento di Affitto da 3 a 6 mesi in anticipo. È improbabile che le persone con condizioni di vita più difficili possano permetterselo, anche se gli affitti sono più bassi.
Il secondo problema o rischio è che gli appartamenti devono essere costruiti con il 5% di IVA. L'aliquota ridotta deve essere applicata alla consegna di un edificio, compreso un lotto di costruzione, che si qualificherà come alloggio in affitto assistito dallo Stato. Si applica anche alla ristrutturazione e alla conversione di queste abitazioni. Questo potrebbe creare uno squilibrio nel mercato.
In base al contratto di investimento con lo Stato, il fondo di investimento è obbligato a gestire il parco immobiliare per almeno 25 anni. Dopo questo periodo, può venderla, ma non a inquilini privati, bensì solo al successivo a un fondo di investimento autorizzato. Lo Stato evita così il rischio che il nuovo proprietario sfratti gli inquilini e venda gli appartamenti.
Un investitore immobiliare indipendente non ha la possibilità di investire in alloggi pubblici in affitto. Inoltre, i suddetti alloggi regolamentati significano che gli affitti degli alloggi statali in affitto saranno inferiori ai livelli di mercato. Ci sono diverse opportunità di investimento sul mercato in immobili per abitazioni commerciali in affitto o uffici commerciali in affitto. In questo caso, tuttavia, il rendimento a lungo termine è compreso tra 2-3 %. Negli ultimi due anni, invece, l'inflazione a lungo termine è stata superiore ai tassi sui depositi fissi in banca per 2 anni o più (dopo un picco, i tassi si sono attestati in media a 1 % nel giugno di quest'anno). Se state cercando un'alternativa migliore, leggete il nostro articolo sull'argomento.
