Perché il costruttore non prende un prestito dalla banca a un tasso di interesse più basso?

Una domanda comune...

Ecco perché ho deciso di rispondere a questa domanda sotto forma di blog. E con alcune spiegazioni ed esempi di come funziona il business dello sviluppo.

Allora perché lo sviluppatore non prende in prestito dalla banca a 5 % di interesse, ma prende in prestito dal crowdfunding a un interesse compreso tra 10 % e 16 %?

La banca può rifinanziare il piano di investimento, che ha un forte potenziale per una vendita di successo, è in una buona posizione, ha matematica chiara e molto precisa e rapporti giuridici risolti nel territorio in cui il progetto immobiliare sarà realizzato.

Ma la banca richiederà un'altra cosa da voi. E questi sono risorse proprie. E ammonta ad almeno 30 %. Sotto forma di contanti, terreni, costruzioni - qualsiasi cosa relativa al piano di investimento in questione. La banca non entrerà nel progetto con un prestito di 100 %. 

Il caso ideale per la banca è il seguente

Lo sviluppatore compra il terreno. Si attrezza tutti i permessi necessari per la costruzione di appartamenti. Costruisce una costruzione approssimativa, che può essere registrato come una proprietà in costruzione. E poi lui la banca lo finanzierà con la parte che servirà allo sviluppatore per l'approvazione dell'edificio.

Ma prima che la banca mandi il denaro sul conto del costruttore gli dice: ️ "Portateci i contratti di prenotazione firmati per almeno 20 % di tutti gli appartamenti che venderete. Siamo sicuri che si venderà rapidamente".

Anche se la banca presterà allo sviluppatore a un basso tasso di interesse (circa 5 % p.a.), ma le regole del gioco sono severe e spesso un buon piano d'investimento non viene nemmeno al punto in cui può chiedere soldi alla banca.

Cosa succede se uno sviluppatore prende in prestito denaro dal crowdfunding per un rendimento compreso tra 10 % e 16 % all'anno? 

Mescola risorse proprie, risorse dal crowdfunding e risorse dalle banche in modo tale che gli rimanga un ritorno decente alla fine del progetto.

Vi spiegherò. La banca deve vedere che entra nel progetto insieme allo sviluppatore in un rapporto di almeno 30 % sviluppatore e 70 % banca. 

Esempio:

• 10 % Risorse proprie dello sviluppatore
• 20 % è preso in prestito dallo sviluppatore dal crowdfunding ad es. 15 % all'anno.
• 70 % è preso in prestito dal costruttore dalla banca per es. 5 % all'anno.
• Lo sviluppatore ha in mano una borsa di denaro mista con un tasso di interesse di circa 6,5 % all'anno - che è, dopo tutto, già un tasso di interesse con cui si possono generare rendimenti interessanti.

Senza il crowdfunding, non sarebbe stato in grado di "dare il via" al piano di investimento. Certo, può prendere in prestito da un vicino, fratello, sorella, famiglia, amico.

Spesso questi prestiti di "tangenti" si riversano in un gruppo di persone che si è sviluppato per decenni. Jano presta a Fer. Fero a il prossimo progetto, si presterà a Jano. Ora... E si sviluppano tra di loro. Fanno soldi con i prestiti a se stessi. Fanno soldi con i progetti. La banca fa soldi. 

Cerca di essere tra le persone che realizzano progetti di sviluppo. Lo troverete molto difficile.

E il crowdfunding immobiliare è un modo per la gente comune di partecipare in piccole quantità a un progetto d'investimento e ottenere un ritorno molto interessante ma giusto. Giusto perché senza il loro sostegno, il progetto non sarebbe mai stato realizzato.

Alle banche piacciono i grandi progetti... almeno più di 1 milione di costi.

Forse avete capito solo ora come il business immobiliare lavori e decidere di intraprendere un tale progetto da soli. Lo farò, naturalmente molto felice se ci riuscite. Bene, se avete intenzione di costruire un progetto più piccolo, sotto sotto la soglia di 1 milione di euro di costi, avrai un grosso problema in banca.

Si tratta di un pesce molto piccolo per loro che ti danno il loro tempo. Bisogna capire che le banche finanziano costruzioni dell'ordine di milioni, da decine di milioni a centinaia di milioni di euro. Dove questo rendimento è davvero interessante.

E se uno sviluppatore volesse realizzare un piccolo progetto?

Lo sviluppatore vuole fare la costruzione di 3-4 case nel costo circa 400 mila euro. La banca con il suo finanziamento del progetto molto probabilmente molto probabilmente non aiuterà o presterà.

Che cosa allora?

Deve aiutare se stesso. Oppure, se l'economia lo permette, può usare Crowdfunding. Si possono vendere tre o quattro case entro 12 mesi dalla costruzione. Nel crowdfunding, puoi programmare i tuoi prestiti in fasi in modo da non rimanere con "soldi morti" nel tuo conto per i quali pagherai gli interessi. 

Esempio:

Uno sviluppatore compra 2.500 m2 di terreno per un valore di 125.000 euro, questo può essere il suo deposito. Non è una condizione. Programma il suo primo prestito dal crowdfunding per gennaio per un valore di 100 000 euro con un interesse di 15 % all'anno. Costruisce le fondamenta per 4x case e aspetta 2 mesi come gli dice il maestro esperto.

Già in questa fase, lo sviluppatore può iniziare a fare prevendite. Il denaro della prevendita sarà usato per completare le case dopo l'accordo con gli acquirenti. Questo taglierà il prossimo prestito dal crowdfunding e risparmierà sugli interessi.

Nel caso in cui la prevendita non faccia...

A marzo lo sviluppatore può coraggiosamente fare domanda al crowdfunding per un altro prestito di 200.000 euro a un interesse di 15 % all'anno. Finirà la sua costruzione e inizierà a vendere 4 case ologrammi per davvero. ️

Può essere il mese di agosto? Tempo piacevole, i raggi del sole sono già appoggiati sulle nuove belle case con giardino. Se lo sviluppatore ha costruito nel posto giusto al prezzo giusto, non ho dubbi che le case saranno vendute entro la fine dell'anno. Se non li ha già venduti durante la costruzione, o subito dopo.

Quanto pagherà lo sviluppatore per gli interessi del crowdfunding?

• sul primo prestito di 100 000 EUR, paga 15 000 EUR di interessi (15 % p.a. interessi pagabili in 12 mesi)
• sul secondo prestito di 200 000 EUR, paga un interesse di 25 000 EUR euro (15 % p.a. interesse pagabile solo in 10 mesi)
• Interesse annuo totale 40 000 euro per 4x case. 

Nella mia località con questi parametri, lo sviluppatore venderà 4x case per 600 000 euro senza IVA.

Il risultato?

Costo 125 000 € + 100 000 € + 200 000 € + 40 000 € = 440 000 €. Aggiungiamo una riserva di 35 000 euro. Facciamo attenzione e sarà più facile da calcolare.

Quindi...

Vendite 600 000 euro - costi 500 000 euro = 100 000 euro di profitto IVA esclusa al lordo delle tasse. Decente, vero? 

Quante risorse proprie dello sviluppatore sono state investite all'inizio di questo progetto? 125 000 euro per lotto. Il risultato dopo 12 mesi? 100.000 euro di profitto, cioè un ritorno di 80 % all'anno sul deposito già dopo il ritorno del crowdfunding! 

Perché lo sviluppatore non ha preso in prestito dalla banca ad un tasso di interesse più basso?

La banca non gli concederà prestiti per progetti più piccoli. Beh, se prepara bene l'economia e cronometra bene i suoi prestiti in crowdfunding, non ha affatto bisogno di una banca. Lo sviluppatore fa soldi, l'investitore fa soldi. E tutti sono felici.

Per i progetti più grandi, lo sviluppatore può mescolare i soldi in modo ragionevole, in modo che tutti guadagnino. È una situazione WIN-WIN-WIN. Investitori, sviluppatore, banca. 

E la situazione WIN-WIN è la ragione, perché il corwdfunding immobiliare ha tanto successo. Tutti ne beneficeranno. 

Senza investitori, senza di voi che investite attraverso il crowdfunding immobiliare, il piano di investimento potrebbe non essere mai nato. Ed è per questo che ogni singolo investitore merita un giusto ritorno sul suo progetto. 

Sto tenendo le dita incrociate per te nel tuo viaggio di reddito passivo.