5 минут
Редакция Инвестируйте в Словакию
Мы получили вдохновляющий вопрос от одного из наших посетителей. "Чем мы отличаемся от той провальной компании в Китае?". Мы предлагаем следующую статью в качестве ответа, чтобы не позориться, а учиться и делать вещи лучше.
В прошлом месяце мир инвестиций в недвижимость потрясла следующая новость: Китайский гигант по развитию недвижимости находится на грани банкротства. Название Evergrande, несомненно, пришло вам на ум, даже если вы работаете в другой инвестиционной сфере. Что привело к нынешнему положению дел и почему это еще не произошло с нами?
Ничего не происходит в одночасье. Эта компания также прошла через различные этапы развития и медленно, но верно набрала приличный темп с течением времени. Это лишь некоторые из проблем, которые привели китайского разработчика к тому состоянию, в котором он находится сейчас.
"Сначала это были жилые дома, затем футбольная команда [Guangzhou F.C.], компания по производству минеральной воды [Evergrande Spring], музыкальный бренд [HengTen Networks], парки развлечений [Evergrande Fairyland] и, наконец, электромобили [Evergrande New Energy Auto]". - Эрик Бэгшоу, Сидней Morning Herald. По словам Матти Бекинка, директора китайского подразделения Economist Intelligence Unit, компания "далеко отошла от своего основного бизнеса, что отчасти и стало причиной того, что она попала в эту передрягу". Эти заявления объявляют одну из причин нынешней проблемы -... "сложность группы Evergrande и недостаток информации об активах и обязательствах компании". Поэтому "трудно составить более точное представление о [его] восстановлении". (слова аналитиков Goldman Sachs).
Как работает программа Invest in Slovakia? Сосредоточьтесь на чем-то одном - на том, что в в чем мы лучшие. За свою долгую историю недвижимость доказала свою ценность и заняла достойное место среди инвестиционных активов. Мы также считаем, что краудфандинг - это будущее инвестирования.
Коммунистическая партия Китая допускает мало вариантов инвестирования - 70% богатства китайских домохозяйств вложено в недвижимость. Поэтому рынок недостаточно диверсифицирован, и в связи с этим Evergrande Group, а также другие застройщики (China Properties Group, Fantasia Holdings, ...) были неправильно экономически мотивированы и создавали предложение даже тогда, когда спрос не поспевал за ним, что привело к росту "городов-призраков" в Китае (фото недостроенного жилого дома). Вполне обычная практика, что задолженность является частью "жизни" и функционирования компании. Однако уровень задолженности компании должен быть осторожным и не должен превышать определенного уровня. За его регулирование отвечают не только соответствующие надзорные и регулирующие органы (которые уже давно и более-менее успешно занимаются этим вопросом в Китае), но и руководство самой компании. Последняя решилась на рискованный шаг в прошлом году, когда регулирующие органы и банки решили не продолжать ее бесконечную задолженность.
Evergrande обратилась к некоторым из своих 200 000 сотрудников с предложением о чрезвычайно дорогом краткосрочном долге. Она обещала им возврат до 25 процентов годовых по двухлетнему кредиту, если они реинвестируют в компанию. Это рискованная модель, устойчивая только в том случае, если компания может постоянно расти и продавать без задержек. Когда в прошлом году китайское правительство ввело политику "трех красных линий", гигант по развитию недвижимости преодолел все три - его отношение обязательств к активам составляло более 70 процентов, отношение чистого долга к собственному капиталу - более 100 процентов, а отношение денежных средств (и их эквивалентов) к краткосрочной задолженности - менее 100 процентов.
Что есть в распоряжении Invest in Slovakia? Подотчетность, прозрачность, проверьте - Работая в условиях здоровой конкуренции, мы не только мотивированы, но и вынуждены предлагать нашим инвесторам только лучшие инвестиционные возможности, которые пройдут глубокий анализ и тщательный отбор.
Понятие самоисполняющегося пророчества отражает суть еще одной причины, которая вырвала еще одну щепотку стабильности из уже накренившейся пирамиды. Рынок вознаграждает победителей и наказывает проигравших. Когда проблемы начинают нарастать, страх, неуверенность и сомнения ("FUD") заставляют инвесторов "обналичивать" свои вклады. Это приводит к падению стоимости акций компании, поэтому доходы, а также экономические показатели, упомянутые в пункте 2, падают, а "стоимость долга" компании-должника растет.
Что вы покупаете через Invest in Slovakia? С нами вы не покупаете общие облигации или акции без возможности реального голосования, а можете напрямую выбрать проект, который вы будете поддерживать как инвестор. Решение остается в ваших руках. (Не нравится текущая возможность? Выберите другое из нашего обычного предложения).
Это замедлило развитие многих отраслей промышленности, и застройщикам, как одним из пострадавших, пришлось приостановить работы, увеличить бюджеты и отложить закрытие объектов. Они выплачивали кредиты по проектам, от которых не получали прибыли. Любой человек, не только строительные компании, вынужден считаться с различными осложнениями и переносами сроков, но такие длительные "мертвые периоды", конечно, не предсказуемы.
Как Invest in Slovakia справляется с критическими ситуациями? Неблагоприятные условия пандемии также повлияли на нас - наши графики задерживались из-за оформления разрешений на строительство и решений по зонированию, поскольку власти не торопились и работали в ограниченном режиме. Однако даже в этой ситуации мы смогли регулярно предлагать новые, интересные инвестиционные возможности нашим инвесторам.
Хотя и не все, но большинство проблем можно решить или смягчить их последствия, если начать решать их на ранней стадии. По словам Дэвида Бансена, главного инвестиционного директора Bahnsen Group, сказанным The Post, "обвал цен на облигации Evergrande предсказывал осложнения в течение некоторого времени". Решение, которое выбрала группа, было упомянуто в пункте 2. Дорогостоящий краткосрочный долг. Они так дорого заплатили за то, что получили больше времени. Ближайшее будущее покажет, будет ли достаточно выигранного времени. "В последние годы компания плохо управлялась и не могла действовать осмотрительно в соответствии с меняющимися рыночными условиями", - сказал Фу Линхуи, представитель Национального бюро статистики. "Это привело к серьезному ухудшению операционных и финансовых показателей и в конечном итоге продемонстрировало риски".
Что отличает Invest in Slovakia? Мы следим за рынком и показателями развития компании. Другим контролирующим органом может стать НБС, который еще не определил свою политику в отношении краудфандинга, но со следующего года мы будем полностью подпадать под их надзор. Безопасность проектов установлена таким образом, чтобы покрыть все, что может произойти. Хотя мы еще не регулируемся НБС, мы создаем механизмы санкций и безопасности, чтобы требования инвесторов всегда были покрыты. Не существует 100% гарантии для любой формы инвестиций, будь то криптовалюты, акции или государственные облигации. Однако недвижимость является ликвидной и, несмотря на цикличность, сохраняет свою стоимость.
Для нас осмотрительность означает, что в случае возникновения каких-либо проблем недвижимость может быть продана либо с прибылью, либо, в худшем случае, по рыночной цене, а инвесторы могут получить выплаты постепенно.
Стремление правительства увеличить внутреннее потребление (чтобы уменьшить экономическую зависимость страны от внешней торговли) привело к массовому развитию городов в самой густонаселенной стране мира. Урбанизация должна была способствовать увеличению числа людей с более высокими доходами, способных тратить больше денег. Проблема возникает, когда новые города не заполняются налогоплательщиками и бизнесом. Таким образом, отдача от дорогостоящих инвестиций приходит позже, если вообще приходит. Почему это дорого? Потому что это связано с покупкой земли, строительством инфраструктуры и другими расходами. К примеру, коренным народам выгоднее продавать землю правительству, чем использовать ее для возделывания или строительства собственных домов. "Китай уже много лет пытается ликвидировать свои плохие корпоративные долги. И хотя до пандемии она добилась определенного прогресса, задача часто кажется бесконечной, и это то, что вы, безусловно, видите здесь". Он сказал Мэтти Бекинк. "[Текущая ситуация] была вызвана решением китайского правительства сократить сумму долга, которую компании могут взять на себя. Это вызвало дефицит капитала для Evergrande, вынудив ее приостановить строительство новых жилых домов и задержать платежи поставщикам"..
В каком направлении движется Invest в Словакии? Мой мы общаемся по душам. Мы выбрали проактивный подход к регулированию. Если НБС подготовит положение о краудфандинговой деятельности, мы будем активно продолжать усилия по регулированию краудфандинга в сфере недвижимости. У нас есть информация, что в октябре следующего года должно появиться общеевропейское регулирование краудфандинга. Это означает, что после выполнения всех условий мы будем находиться под надзором НБС. Что снова станет для нас лучшей стартовой позицией, а также повысит уверенность в глазах инвесторов.
