Арендное жилье в Словакии: есть ли у него потенциал?

В конце мая этого года парламент одобрил закон, который должен способствовать строительству квартир с регулируемой арендой и гарантией долгосрочного жилья. Хотя у этого типа жилья много преимуществ, возникает фундаментальный вопрос: Действительно ли он способен изменить устоявшийся "стереотип" о необходимости жить в собственном доме?

Словакия сильно отстает

Аренда квартир в настоящее время очень популярна. Согласно информация с 2020 года среднее соотношение арендованного и собственного жилья в странах Европейского Союза составляло 30:70. Германия возглавила рейтинг с 49,5 % арендного жилья, а Словакия заняла предпоследнее место с 7,7 % арендного жилья. Для лучшего представления, в Чешской Республике было примерно 21 %, а в Австрии - почти 44 %.

Говорят, что словаки привыкли владеть собой, но "кЕсли бы не было продажи государственных квартир (приватизация государственного жилого фонда в 1989 году), арендное жилье в Словакии было бы на уровне других стран ЕС". говорит Инг. Ладислава Ченгелова, генеральный директор отдела жилищной политики и городского развития, Министерство транспорта и строительства Словацкой Республики.

Экономические реалии могут подтолкнуть многих владельцев к изменениям, сказала она. Тратить более 40 % чистого дохода семьи на расходы, связанные с жильем, включая выплаты по кредитам, крайне опасно - без финансовых резервов даже потеря двухмесячного дохода может сделать вас неспособным платить по ипотеке. В случае с арендным жильем эта ситуация может быть решена быстрее и проще. Арендатор также освобождается от некоторых забот по обслуживанию.

По словам инж. Ченгелова, важно также изменить ментальный образ арендного жилья в сознании словаков. "Речь идет не о жилье для отверженных групп населения, общежития и квартиры, сдаваемые в социальный наем, теперь представляют собой прекрасные квартиры, отвечающие стандартам 21-го века". сказала она в подкасте Национальной ассоциации агентств недвижимости Словакии. "Такая форма жилья абсолютно распространена за рубежом, например, в Германии 50 % немцев живут в арендованном жилье".  добавляет он.

Кто заботится о нуждах жильцов?

Забота об арендном жилье является обязанностью городов и муниципалитетов, а не государства. Таким образом, строительство арендного жилья в последние годы имело скорее, тенденция к снижению. В период с 2009 по 2016 год доля завершенного арендного жилья от общего числа завершенных жилых домов снизилась с 12,24 % (2 305 завершенных жилых домов) до всего 2,29 % (359 завершенных жилых домов).

Эта проблема должна быть решена новым законом, в частности, с помощью регулируемой цены, которая должна быть 30 % ниже по сравнению с коммерческим жильем. Точная сумма пока неизвестна, но регулируемая арендная плата будет пересчитываться каждый год с учетом инфляции.

Эксперты говорят, что ситуация стала критической. Также в результате длительной нехватки жилья, по данным Евростата, до 65,2 % людей в возрасте от 18 до 34 лет по-прежнему живут со своими родителями, тогда как в среднем по ЕС этот показатель составляет 49,5 %. Ситуация в секторе коммерческой аренды также усугубилась из-за войны в Украине и притока беженцев из этой страны, особенно в крупных городах, где предложение сократилось вдвое, а цены в некоторых сегментах выросли почти на четверть.

Тем, кто не может себе этого позволить, должно помогать государство

Действующая система поддержки приобретения арендного жилья градуирована в зависимости от целевых социальных групп.

1. Предоставление субсидий и кредитов местным органам власти - для наиболее уязвимых слоев населения до 3-кратного прожиточного минимума.
2. Займ местным органам власти из Государственного фонда развития жилищного строительства.
3. Относительно новые кредиты на приобретение арендного жилья для юридических лиц.

Тем не менее, речь идет о поддержке аренды жилья для тех, кто не может обеспечить ее самостоятельно. В прошлом средства из Государственного фонда развития жилищного строительства направлялись в основном в небольшие муниципалитеты. Сегодня спрос также растет со стороны крупных муниципалитетов и региональных городов такие как Братислава, Жилина или Прешов. Этому также способствует увеличение лимитов закупочной стоимости.

"Для миграции рабочей силы была создана новая цель поддержки со стороны ШФРБ - жилой дом. Муниципалитеты и частный сектор еще только знакомятся с ним, поскольку в этих жилых домах могут проживать лица без ограничения доходов, т.е. пожарные, полицейские, врачи, медсестры и другие лица, чей доход превышает 5-кратный прожиточный минимум". - Инж. Томаш Лампрехт, генеральный директор Государственного фонда развития жилищного строительства.

Есть ли потенциал у арендного жилья?

На первый взгляд, аренда жилья кажется отличным решением, особенно для людей, которые не могут позволить себе традиционное коммерческое жилье. Однако, когда вы изучаете закон две большие проблемы.

Первое - это выплата арендной платы. Субарендаторы будут обязаны платить государству Аренда на 3-6 месяцев вперед. Люди с более тяжелыми условиями жизни вряд ли смогут себе это позволить, даже если арендная плата будет ниже.

Вторая проблема или риск заключается в том, что квартиры должны быть построены с НДС 5%. Сниженная ставка применяется при поставке здания, включая строительный участок, которое будет квалифицироваться как арендное жилье, предоставляемое государством. Он также применим к реконструкции и переоборудованию этих жилых помещений. Это может создать дисбаланс на рынке.

Что это означает для инвестора?

Согласно инвестиционному контракту с государством, инвестиционный фонд обязан эксплуатировать жилищный фонд не менее 25 лет. По истечении этого срока он может продать его, но не частным арендаторам, а только следующему в лицензированный инвестиционный фонд. Таким образом, государство избегает риска того, что новый владелец выселит жильцов и распродаст квартиры.

Независимый инвестор в недвижимость не имеет возможности инвестировать в государственное арендное жилье. Кроме того, вышеупомянутое регулируемое жилье означает, что арендная плата за государственное арендное жилье будет ниже рыночного уровня. На рынке существует несколько инвестиционных возможностей в недвижимость для коммерческой аренды жилья или коммерческой аренды офисных помещений. Здесь, однако, долгосрочная доходность находится где-то между 2-3 %. С другой стороны, ниже долгосрочной инфляции в последние два года были ставки по фиксированным депозитам в банках на 2 года и более (после всплеска в июне этого года ставки составили в среднем 1 %). Если вы ищете лучшую альтернативу, прочитайте нашу статью на эту тему.