4 мин.
Редакция Инвестируйте в Словакию
По состоянию на 2019 год наша команда проанализировала сотни проектов. Помимо финансовых расчетов, все дело в намерениях и исполнении, которые должны иметь смысл. Для застройщика, инвесторов, будущих владельцев и планеты. Существует ряд решающих факторов, определяющих, насколько девелоперский проект выделяется среди других и привлекает инвесторов. Какие проекты имеет смысл поддерживать, а от каких лучше отказаться? Мы отвечаем, основываясь на своем опыте.
При реконструкции исторических зданий застройщики сталкиваются с рядом проблем. Однако это утверждение относится к реконструкции памятников культуры и масштабному редевелопменту первоначальных браунфилдов - термин, часто используемый застройщиками для обозначения строительства в так называемой коричневой зоне, т.е. на участке, который до начала строительства был застроенной территорией. Это бизнес богатых и опытных.
С другой стороны, небольшие проекты могут быть более экономически целесообразными и более быстрыми, чем новое строительство. Застройщик воспользуется существующим пространством и его запущенным потенциалом. Необходимым условием является творческий подход и ответственное планирование - новый план должен вписываться в первоначальные пространства и окружение. Необходимо быть внимательным и знать о возможных скрытых осложнениях, таких как сырость, грунтовые воды или строительство, не соответствующее современным стандартам. Если застройщик может избежать этих угроз, реконструкция дает значительные преимущества. Ниже в статье мы приводим их описание.
Несколько городов мира и Словакии украшены знаменитыми реконструкциями старых зданий. Самыми известными являются коммерческие - уже упомянутые браунфилды, но помимо этого, сегодня в городах полно заброшенных зданий - старых семейных домов, даже многоквартирных домов, или небольших заводов и других коммерческих помещений.
Их реконструкция не только украшает окружающую среду, но и позволяет решить общие проблемы, связанные со старыми, не только жилыми зданиями. К ним относятся вредители, частые протечки, скопление отходов, эстетические проблемы, а также проблемы безопасности. Кроме того, это может сэкономить владельцу значительное количество времени, денег и усилий.
Он сохранит оригинальный стиль архитектуры города, сэкономит материалы, необходимые для строительства с нуля, и энергию для их производства, а также может претендовать на субсидии или льготное финансирование, связанное с реставрацией. Например, для частных владельцев государство в настоящее время предлагает субсидию на реконструкцию односемейных домов. Другие преимущества включают в себя административные расходы, связанные с планированием, возможную замену земли на землю под застройку и так далее.
В качестве примера можно привести проект Резиденция Мартина Кукучина в Зволенефинансируемых через нашу платформу. Тщательная проверка показала, что первоначальная структура полностью функциональна, поэтому владелец сосредоточился на внутренней переделке и внешнем ремонте. Это позволит создать на участке 5 современных квартир с низким энергопотреблением.
На сегодняшний день в 9 инвестиционных кампаниях проекта приняли участие в общей сложности 632 инвестора. Вместе они профинансировали более 701 433 евро, при этом средний размер единовременных инвестиций составил 1 115,86 евро. В рамках кампаний они получат процентные ставки от 10,9 % до 12,07 % p.a. (в год) в течение инвестиционных периодов. Как владелец может выплачивать инвесторам такие высокие доходы? Мы обсуждали эту тему в предыдущем примере.
В строительной отрасли не существует идеального случая, когда нет задержек из-за нехватки рабочей силы, логистики, администрирования или других осложнений. Поэтому опытный строитель всегда закладывает достаточный запас времени, который включает в себя как предполагаемые задержки, так и запас времени на будущее.
Taktiež záleží od konkrétneho prípadu, v akom stave je pôvodná konštrukcia, ako veľmi sa nový zámer líši od súčasného stavu, s akými obmedzeniami musí vlastník počítať. Vo všeobecnosti, ak by zabrala novostavba projektu 18 mesiacov, pri rekonštrukcii možno počítať s obdobím okolo 14 mesiacov. Okrem toho, že šetríte čas tak šetríte aj peniaze, ktoré potom môžete použiť na nové zariadenie v podobe kuchynskej linky, postele na mieru či iného dôležitého vybavenia.
Вместо того чтобы строить новый луг, реконструкция добавит зелени на застроенную территорию и осмысленно заполнит пространство, ранее застроенное бетоном. Однако следует отметить, что не все разработки "зеленых полей" являются плохими. Население растет, людям нужно жить, и не только словакам не хватает тысяч домов. Некоторые районы страны предназначены в основном для нового строительства. Компания Invest in Slovakia ищет проекты, которые будут использовать эту территорию разумно и экологично - подробнее об этом в другом тематическом исследовании, которое будет представлено в ближайшее время.
Но мы убеждаемся, что это не просто отговорка. Именно поэтому из всех проектов, которые попадают к нашим инвесторам, только 20 % являются новостройками. В таких случаях новые застройки должны быть тщательно спланированы, чтобы использовать пространство с пользой, оказывая как можно меньшую нагрузку на окружающий ландшафт и энергию. Рециркуляция воды, низкое энергопотребление и использование возобновляемых ресурсов - другие показатели хорошо продуманного плана. Остальные 80 проектов % в портфеле относятся к последовательному использованию старых помещений.
Замена старого на новое может стать видением грядущих лет. Каждому застройщику необходимо рассчитать, во сколько обойдется новое строительство по сравнению с реконструкцией. В то же время он должен учитывать непредвиденные обстоятельства. В любом случае, в глобальном масштабе идея улучшения жизненного пространства людей должна рассматриваться вместе с идеей обновления и создания новых мест для жизни.
