Почему бы застройщику не взять кредит у банка по более низкой процентной ставке?

Частый вопрос...

Именно поэтому я решил ответить на этот вопрос в форме блога. И с несколькими объяснениями и примерами того, как работает девелоперский бизнес.

Так почему бы разработчику не взять кредит в банке под 5 % процентов, а взять кредит на краудфандинге под 10 % - 16 % процентов?

Банк может рефинансировать инвестиционный план, которая имеет большой потенциал для успешной продажи, находится в хорошем месте, имеет четкая и очень точная математика и урегулированные правовые отношения на территории, где будет реализован проект в сфере недвижимости.

Но банк потребует от вас еще кое-что. А это собственные ресурсы. И составляет не менее 30 %. В виде наличных денег, земли, строительства - всего, что имеет отношение к рассматриваемому инвестиционному плану. Банк не пойдет в проект с кредитом 100 %. 

Идеальный вариант для банка выглядит следующим образом

Застройщик покупает землю. Он оснащает себя все необходимые разрешения на строительство квартир. Он возводит грубую конструкцию, который может быть зарегистрирован как объект незавершенного строительства. И тогда он банк будет финансировать его с той частью, которая потребуется застройщику для утверждения здания.

Но прежде чем банк отправит деньги на счет застройщика, он сообщает ему: ️ "Принесите нам подписанные договоры бронирования не менее чем на 20 % всех квартир, которые вы будете продавать. Будем уверены, что он быстро продастся".

Хотя банк будет кредитовать застройщика по низкой процентной ставке (около 5 % p.a.), но правила игры строги, и часто хороший инвестиционный план даже не получает до стадии, когда он может обратиться в банк за деньгами.

Что произойдет, если разработчик займет деньги на краудфандинге с доходностью от 10 % до 16 % в год? 

Она сочетает собственные ресурсы, ресурсы от краудфандинга и ресурсы от банков таким образом, чтобы в конце проекта он остался с приличным доходом.

Я объясню. Банк должен видеть, что он входит в проект вместе с застройщиком в соотношении не менее 30 % застройщика и 70 % банка. 

Пример:

• 10 % Собственные средства разработчика
• 20 % заимствуется разработчиком из краудфандинга, например, по 15 % в год.
• 70 % заимствуется застройщиком у банка, например, за 5 % в год.
• У застройщика в руках смешанный пакет денег с процентной ставкой около 6,5 % годовых - что, в конце концов, уже является процентной ставкой, с которой можно получить интересную прибыль.

Без краудфандинга он, возможно, не смог бы "запустить" инвестиционный план. Конечно, он может занять у соседа, брата, сестры, родственников, друга.

Часто такие "откатные" кредиты перетекают в группа людей, которая развивалась на протяжении десятилетий. Джано дает взаймы Фер. Феро в следующий проект он одолжит Джано. Теперь... И они развиваются между собой. Они делают деньги на кредитах для самих себя. Они зарабатывают на проектах. Банк зарабатывает деньги. 

Старайтесь быть среди людей, которые реализуют проекты развития. Вам будет очень трудно.

А краудфандинг в сфере недвижимости - это способ для обычных людей участвовать небольшими суммами в инвестиционном проекте и получить очень интересную, но справедливую прибыль. Справедливо, потому что без их поддержки проект, возможно, никогда бы не состоялся.

Банки любят большие проекты ... по крайней мере, более 1 миллиона затрат.

Возможно, вы только сейчас поняли, как бизнес в сфере недвижимости работы и решите сами взяться за такой проект. Я, конечно, буду очень счастлив, если вам это удастся. Если вы планируете построить небольшой проект, под ниже порога стоимости в 1 миллион евро, у вас возникнут большие проблемы в банке.

Это очень маленькая рыбка для них, чтобы уделить вам свое время. Вы должны понимать, что банки финансируют строительство на миллионы, десятки миллионов и сотни миллионов евро. Где эта доходность действительно интересна.

А если разработчик хочет сделать небольшой проект?

Застройщик хочет осуществить строительство 3-4 домов стоимостью около 400 тысяч евро. Банк с его проектным финансированием, скорее всего, будет скорее всего, не поможет и не даст взаймы.

Что дальше?

Он должен помочь себе сам. Или, если позволяет экономика, он может использовать Краудфандинг. Вы можете продать три или четыре дома в течение 12 месяцев после строительства. В краудфандинге вы можете планировать выдачу займов поэтапно, чтобы не остаться с "мертвыми деньгами" на счету, за которые вы будете платить проценты. 

Пример:

Застройщик покупает 2 500 м2 земли стоимостью, например, 125 000 евро, это может быть его депозит. Это не условие. Он назначает свой первый кредит от краудфандинга на январь на сумму 100 000 евро с процентами 15 % годовых. Он строит фундамент для 4x домов и ждет 2 месяца, как велит ему опытный мастер.

Уже на этом этапе разработчик может начать осуществлять предварительные продажи. Деньги от предварительной продажи будут использованы для завершения строительства домов после согласования с покупателями. Это позволит отсечь следующий заем от краудфандинга и сэкономить на процентах.

В случае, если предварительная продажа не состоится...

Где-то в марте застройщик может смело обращаться к краудфандингу за очередным кредитом в 200 000 евро под процент 15 % годовых. Он закончит строительство и начнет продавать голодома 4x по-настоящему. ️

Может ли быть месяц август? Приятная погода, солнечные лучи уже склоняются к новым красивым домам с садом. Если застройщик построил его в правильном месте и по правильной цене, я не сомневаюсь, что дома будут продаваться до конца года. Если он еще не продал их во время строительства или сразу после него.

Сколько застройщик заплатит за краудфандинговый процент?

• по первому займу в размере 100 000 евро он выплачивает 15 000 евро процентов (15 % годовых, проценты выплачиваются через 12 месяцев)
• по второму займу в размере 200 000 евро он выплачивает проценты в размере 25 000 евро евро (15 % годовых с выплатой процентов только через 10 месяцев)
• Общий годовой процент 40 000 евро за 4x дома. 

В моей местности с такими параметрами застройщик продаст 4x дома за 600 000 евро без НДС.

Результат?

Стоимость €125 000 + €100 000 + €200 000 + €40 000 = €440 000. Добавим резерв в размере 35 000 евро. Давайте будем внимательны, и тогда будет легче рассчитать.

Так что...

Продажи 600 000 евро - затраты 500 000 евро = 100 000 евро прибыли без учета НДС до налогообложения. Достойно, верно? 

Сколько собственных ресурсов разработчика было вложено в начале этого проекта? 125 000 евро за участок. Результат через 12 месяцев? 100 000 евро прибыли, это доходность 80 % годовых на депозит уже после возврата краудфандинга! 

Почему застройщик не взял кредит у банка по более низкой процентной ставке?

Банк не будет кредитовать его на более мелкие проекты. Ну, если он тщательно подготовит экономику и правильно распределит краудфандинговые кредиты, то банк ему вообще не понадобится. Застройщик зарабатывает деньги, инвестор зарабатывает деньги. И все счастливы.

Для более крупных проектов застройщик может разумно распределить деньги, чтобы все получили прибыль. Это ситуация WIN-WIN-WIN. Инвесторы, застройщик, банк. 

И ситуация WIN-WIN является тому причиной, почему кордфандинг в сфере недвижимости так успешен. От этого выиграют все. 

Без инвесторов, без вас, инвестирующих через краудфандинг в недвижимость, инвестиционный план, возможно, никогда бы не появился на свет. И именно поэтому каждый инвестор заслуживает справедливой прибыли от своего проекта. 

Я держу пальцы скрещенными за вас на вашем пути к пассивному доходу.