Редакция Инвестируйте в Словакию
План зонирования действительно является важным фактором в инвестиционном плане в сфере недвижимости. Если застройщик пренебрегает обязанностью тщательно изучить план зонирования места, где он хочет реализовать свой проект, это может задержать его на годы.
Я стараюсь писать все эти статьи о том, как мы анализируем инвестиционные планы, так, чтобы они были простыми, понятными и легко читаемыми. Моя цель - не цитировать определения из Википедии или других источников.
Для меня важно, чтобы каждый понимал, что нужно прогрызть для данной инвестиционной возможности, чтобы максимально увеличить предпосылки для успешного проекта.
Пространственные планы имеют различные стадии. Я хочу остановиться на наиболее распространенном из них, с которым мы имеем дело в ходе комплексной проверки инвестиционных планов - и это пространственный план городов и поселков.
Города и муниципалитеты защищают свои земли с помощью правил, без которых развитие может легко выйти из-под контроля.
Каждый участок земли, по которому вы проезжаете, имеет свое назначение в плане землепользования города или поселка. Это может быть участок земли в центре города, травянистая местность, луг на окраине деревни и т.д.
Это логичное и правильное решение. При таком контроле за развитием учитываются окружающая среда, экология, культурные ценности района, устойчивое развитие и т.д.
Для любого инвестиционный проект развития абсолютно необходимо придерживаться рамок планирования муниципалитетов и городов.
Если инвестиционный план не соответствует зонированию города, инвестора могут ожидать трудности в достижении поставленных целей.
Если застройщик хочет построить 500 квартир в части, предназначенной для отдыха и спорта, у него могут возникнуть большие проблемы.
Поэтому, наверное, самый распространенный вопрос, который я задаю, соответствует ли инвестиционный план территориальному планированию города или муниципалитета.
Возможно, сейчас это звучит вполне понятно, а для инвесторов в недвижимость или застройщиков - как само собой разумеющееся. Вы удивитесь, как много людей недооценивают эту важную часть своего инвестиционного плана.
План зонирования пересматривается через определенный период времени в каждом городе или поселке. По мере развития ситуации вокруг нас, конечно же, меняется и пространственный план. Там, где 50 лет назад землю планировали обрабатывать, сегодня можно строить дома.
Это часть прогрессии, которая отвечает на спрос с нашей стороны, со стороны людей. За последние 40 лет тенденции в области проживания и жилья коренным образом изменились. Население растет. Новые дома на две или три семьи️ стали исключением, и каждая новая семья хочет иметь свой собственный дом. Я не говорю о промышленности, логистике, строительстве парковок, дорог и магистралей.
Если города и поселки не отреагируют на этот прогресс изменениями в зонировании, нам придется приспосабливать свою жизнь к тому, как ее начертили мастера-планировщики в прошлом веке.
Для инвестора важно знать, что каждое такое изменение требует времени. Даже небольшое изменение в плане зонирования может стоить инвестору в недвижимость год/два абсолютного бездействия. И если его бизнес-план предусматривает определенное временное допущение, то эта задержка может существенно повлиять на его экономический результат.
Есть инвесторы, которые делают очень хорошие деньги на дефектах в плане зонирования. Но это отдельная тема для другой статьи.
Я поддерживаю принципы зонирования, потому что оно держит развитие под контролем. Каждый застройщик должен соблюдать эти правила. Он также должен быть заинтересован в том, чтобы мы поддерживали устойчивое развитие территории.
Однако бывают ситуации, когда необходимо адаптировать пространственный план к изменениям, происходящим вокруг нас.
Один из примеров важности регулярного обновления территориального планирования:
В определенном оживленном районе недалеко от центра города, где уже реализовано старое строительство домов, остались пустые участки земли. Однако они предназначены для домашнего скота. Если вы решили купить подобный участок земли, чтобы построить новый дом для своей семьи, у вас есть 2 варианта:
В некоторых районах план зонирования не менялся 70 лет. Вот почему действительно важно обновлять территориальный план под влиянием изменений, происходящих вокруг нас.
Мы рассмотрели, почему важно быть последовательным в зонировании своих инвестиционных планов.
Если несоблюдение правил зонирования, вы можете поставить под угрозу весь проект недвижимости!
В следующий раз мы напишем, что необходимо каждому инвестиционному плану чтобы учесть временные рамки, который определяется в бизнес-плане проекта. Процентный возврат инвестиций (ROI) является важной метрикой. Она говорит нам о том, сколько прибыли мы можем получить от тех или иных инвестиций. Но это действительно имеет большое значение, если мы получим рентабельность инвестиций 30% или 40% в течение 3 или 10 лет.
Скрестим пальцы за каждого на его пути к пассивному доходу...
