5 min.
Redakcia Invest in Slovakia
Čo všetko obnáša príprava developerského projektu a čo oddeľuje priemerné od výnimočného? To si dnes ukážeme na konkrétnom príklade z praxe. Pozrieme sa na projekt Bytový dom Sokolská, s ktorým členovia INVEST CLUBU zhodnocujú svoje prostriedky už od 1.1.2021.
Financovanie projektu začalo kampaňou "Rekonštrukcia na bytový dom" - predstavená ako naša posledná kampaň roku 2020. Projekt odvtedy prešiel viacerými zmenami. Napríklad pôvodný plán obsahoval 2 obchodné priestory a 5 bytov, dnes je to 1 a 7 v prospech bytov.
Kľúčovou súčasťou dobrého projektu je lokalita - jediná vec, ktorú v budúcnosti neviete zmeniť. Výrazne ovplyvňuje žiadanosť a cenu nehnuteľnosti. Zvolen patrí k žiadaným mestám, s cenami konkurujúcimi vedľajšiemu krajskému mestu - Banskej Bystrici. So zvyškom Slovenska je spojený viacerými spôsobmi dopravy, od diaľnic až po blízke letisko a svojim obyvateľom poskytuje kompletnú občiansku vybavenosť - obchodné centrá, škôlky, základné, stredné a vysoké školy, športoviská a ďalšie.
Dôležité sú aj miesta pre voľnočasové aktivity a iné body záujmu, ktoré obyvateľom spríjemňujú život. To všetko totiž priami vplýva na predajnosť projektu. Sokolská ulica, kde sa projekt nachádza, leží neďaleko centra mesta. Na ulici a v jej okolí je dostatok zelene a priečelie domu je orientované na juhozápad, čo zabezpečuje dostatok slnečnosti. Ďalšia zeleň je plánovaná priamo v objekte.
Ďalším dôležitým faktorom je cenová dostupnosť. Ceny 2 až 3 izbových bytov sa vo Zvolene, v období začiatku projektu, pohybovali v rozmedzí 2100 - 2400 EUR/m2 (v centre 2500, až 2800). Čo je cenová hladina, ktorá sa odvtedy udržala, až mierne narástla.
Projekt spustil predpredaj v 1Q 2022, za 3 mesiace sa predali 2 byty. Viac o tomto si povieme v časti Marketing.
K cene ešte treba spomenúť, že rolu nehrá len kúpna cena, ale aj následné náklady na energie. Tie sú výrazne znížené počiatočnou investíciou Vlastníka projektu do tepelného čerpadla a fotovoltaických panelov. Vlastník projektu taktiež zabezpečil dostatok parkovacích miest priamo v objekte. Ide o kryté státie v uzavretom objekte, čo zvýši pohodlie, aj bezpečie majetku obyvateľov.
Ešte pred začiatkom výstavby je na projekte množstvo práce s plánovaním.
Stavebný projekt sa môže oneskoriť z viacerých dôvodov, či už pre nepriaznivé počasie, oneskorené vydanie povolení a ďalšie faktory, ktoré vopred nedokáže odhadnúť ani vlastník projektu.
Časové komplikácie spôsobené celosvetovou pandémiou posunuli plán dokončenia Sokolky z 4Q/2022 na 1Q /2023. Vojnový konflikt na Ukrajine spôsobil nárast cien materiálov a práce. Tu sa Vlastník projektu Sokolka šikovne ochránil zazmluvnením ceny vopred.
Predpokladať vojnu a pandémiu je takmer nemožné. Avšak, vďaka pozornému plánovaniu a konzervatívnym odhadom viete predísť množstvu budúcich problémov. K tomu patrí aj realistický, až mierne pesimistický odhad predajnej ceny, časového plánu a zdravé vyhodnotenie SWOT analýzy.
Kvalitne odvedená práca vedie ku kvalitnému výsledku. Preto pri výbere stavebnej firmy nehľaďte len na cenu, ale hľadajte spoľahlivého partnera.
Žiadosť o financovanie prichádza po vypracovaní stavebnej štúdie. Investor si zaslúži vedieť, do čoho ide.
V prípade menších projektov je financovanie bankou obtiažne až nemožné, aj keď ide o kvalitný projekt s číslami, ktoré dávajú zmysel.
V takejto situácii má vlastník projektu možnosť financovať projekt zo svojich zdrojov alebo zdrojov veľkých - inštitucionálnych investorov, či menších investorov prostredníctvom hromadného financovania. Často ide práve o kombináciu všetkých troch, či viacerých možností.
Projekt Sokolka doposiaľ využil dve - zdroje Vlastníka a crowdfunding cez našu online platformu. Členovia Invest Clubu mohli do tohto projektu investovať celkovo v 5 kampaniach. Spolu sa zapojilo 538 členov - investorov. Zafinancovali čiastku 654 371,37 EUR, z ktorej dosiahnu priemerný ročný výnos 11,69 %. Koniec investičného obdobia je plánovaný na 1Q 2023. Vlastník celkovo vyplatí 123 867,64 EUR na výnosoch.
Projekt nekončí dokončením výstavby, ale jeho úspešným predajom. Tu má vlastník projektu možnosť zamerať sa primárne na predaj, prenájom, či kombináciu oboch. K tomuto sa priamo viaže marketing projektu, teda jeho prezentovanie potenciálnym kupcom, či nájomcom.
O projekte Sokolka sa väčšina záujemcov dozvedela prostredníctvom FB stránky, ktorú od jej založenia navštívilo 34 116 ľudí a ďalší na webovej stránke sokolka.sk. O kúpu bytov v Sokolke sa zaujímali aj samotní naši investori, ktorým Vlastník projektu ponúkol zľavu 3 %. Pre predaj sa rozhodol priamo, bez realitnej agentúry, čím dokáže poskytnúť kvalitný servis kupujúcim a zároveň znížiť cenu o jej províziu.
Medzi hlavné výhody Sokolky patria komornosť bývania v uzavretej komunite a byty v rozmeroch od 32 po až 77m2 v tichej časti mesta Zvolen, stále neďaleko centra.
Dúfame, že informácie v tomto článku Vás zaujali. V ďalšej prípadovej štúdii si rozoberieme výber projektu z pohľadu investora.
