Čo je to inflácia a ako sa proti nej chrániť?

Investopedia vysvetľuje infláciu ako pokles kúpnej sily danej meny v čase. Prejavuje sa v náraste priemernej ceny pomyselného „nákupného košíka“ naplneného ekonómami vybratými potravinami a službami. Rýchlosť tohto poklesu sa pri rôznych podmienkach na trhu rôzni. Za posledné obdobie inflácia výrazne rastie, teda sila meny klesá. A zatiaľ čo náš košík je pomyselný, vplyv inflácie na občanov je reálny. Ľudskou rečou, mlieko si už o pár rokov nekúpim za euro, ale za dve.

Inflácia na Slovensku

Treba poznamenať, že inflácia je v ekonomickom systéme bežný a opodstatnený jav. Záleží však na jej miere a raste. V eurozóne sa vyšplhala na rekordné hodnoty, aj napriek cieľom ECB, udržať ju na hodnote 2%.

Na rozdiel od napríklad ČR, úročenie na bankových účtoch prakticky neexistuje. Peniaze v banke teda každým dňom strácajú na hodnote. O aké hodnoty v skutočnosti ide?

“Slováci majú na bežných účtoch 47 miliárd eur, z ktorých sa odkrojí 5 percent (2,3 miliardy eur) ročne. Za posledných 17 rokov je to najvyššia inflácia, čo sme nemohli predikovať.” Pavol Kožík

Ako sa proti inflácii chrániť?

Tu opäť Investopedia radí - zaistenie inflácie. Teda investícia, ktorá zvýšením svojej hodnoty na úrovni nad mierou inflácie ochráni majiteľa pred jej vplyvom. Jednoduchý príklad (s ilustračnými hodnotami): Hodnota zlata v mojom trezore za dva roky stúpne o 10%, ročná miera inflácie bola za toto obdobie 4% ročne, teda 8% za celé obdobie. Ak by som ho teda v tomto momente predal, moja investícia by mi za toto obdobie priniesla zisk 2%.

Investor má na výber viacero možností. Za zváženie stojí aj už spomenuté zlato, mladých investorov môžu zaujať najmä rôzne kryptomeny a NFT. O tomto však inde.

Investor sa môže držať odvetvia, ktoré mu je sympatické, či v ktorom sa orientuje a diverzifikáciu naprieč odvetviami držať na minime, no s jednorázovou, či úzko profilovou investíciou investor podstupuje riziko, vsádza na jednu kartu. Či sa dokonca priamo zahráva so špekuláciou.

Aj tu stále platí, že pravidelné investovanie a diverzifikácia výrazne znižujú mieru rizika. Ak je naším prvoradým cieľom ochrana majetku, riziku sa chceme vyhnúť. Aktívum, ktoré sme si teda dnes zvolili, je hmotné a historicky overené.

Ako s každou investíciou, je s ňou spojený výnos a riziko. A taktiež určitá miera likvidity. Na rozdiel od akcií či dlhopisov, však vyžaduje starostlivosť a náklady sú spojené aj so samotnou kúpou. Investor kapitalizuje jednorázovo na jej predaji, či z peňažného toku (cash-flow), ktorý priebežne generuje jej prenájom. Ten je však spojený s ďalšími rizikami a výdavkami (rekonštrukcia, administratíva, údržba a ďalšie).

Nehnuteľnosť ako investícia

Podľa odborníkov sa v súčasnosti výnosnosť nájmu bytov na Slovensku pohybuje od 3 - 4,5%. V dlhodobom trhovom priemere sa nárast hodnoty nehnuteľností pohybuje v priemere 6% ročne. Investor si teda takouto formou mohol svoju investíciu zhodnotiť výnosom 10% ročne. Tu však ešte treba zohľadniť dane. A podotknúť, že výnos z predaja je od nich po 5 rokoch oslobodený!

Akým chybám sa vyvarovať pri kúpe bytu?

„Výhodnosť kúpy bytu na prenájom závisí predovšetkým od jeho lokality, ceny a pravidelných výdavkov spojených s jeho vlastníctvom. Rady ako oboznámte sa s územným plánom, zaujímajte sa o susedov, konfrontuje okolie bytu s možnými požiadavkami podnájomníkov či otestujte si cestu k nemu v dopravnej špičke a večerné parkovanie sú síce pekné a užitočné, no časovo veľmi náročné. Kým to otestujete a zistíte, byt sa odpredá. Najprv si vyhliadnite konkrétnu lokalitu a potom v nej hľadajte byt.“ – Pavel Škriniar

„Treba si uvedomiť, že byť v pozícii prenajímateľa môže byť časovo náročné, a určite je dôležité mať šťastie na dobrého nájomcu. Investor sa na nákup investičnej nehnuteľnosti pozerá cez optiku kontinuálneho nárastu ceny danej nehnuteľnosti a najmä ako na bezpečné uchovanie hodnoty svojich peňazí, keďže pri konzervatívnom odhade ročný nárast cien realít je na úrovni okolo 5 %.“ - Viktor Obtulovič

V pandemickom období nárazovo stúpli aj ceny rekreačných nehnuteľností. Hlavným dôvodom je potreba ľudí nájsť únik do prírody a tráviť v nej voľný čas. Ich prenájom ponúka ešte vyššie zhodnotenie, výmenou za vyššiu mieru rizika a starostí so správou. Kupujúci taktiež čelí riziku, že nehnuteľnosť je nadcenená iracionálne. Ako predajca, tak aj konkurenční kupujúci totiž cenu určujú podľa „duševnej“ hodnoty a nie na základe návratnosti investície.

„Niekto sa musí starať o klientov, preberať nehnuteľnosť po každom turnuse, meniť bielizeň, upratovať a podobne. Z tohto pohľadu je to náročnejšia nehnuteľnosť na starostlivosť. Samozrejme, dnes existujú agentúry, ktoré celú starostlivosť riešia za klienta. Nie je to však zadarmo a znižuje to celkovú výnosovosť. Taktiež treba byť obozretní, v ktorej lokalite rekreačnú nehnuteľnosť kupujeme, či je tam dostatok atrakcií a čo ponúka dané prostredie. Komerčne úspešnejšie sú nehnuteľnosti v lokalitách s vybudovanou infraštruktúrou.“ – Mário Glos

Čo však investor, ktorý nedisponuje dostatočnými prostriedkami?

Hypotéka ako jedna z možností ochrany proti inflácii

Počas rastu inflácie sa zvyšuje výhoda dlžníkov. Pri pôžičke totiž hodnotu strácajú peniaze banky. Vhodnou obranou proti inflácii teda môže byť kúpa investičnej nehnuteľnosti „na hypotéku“. Jej hodnota totiž bude rásť, zatiaľ čo hodnota dlhu klesať.

Nezabudnite si zrátať krízový scenár.

• Výdavky rastú, tovary a služby dražejú.
• Ľudia sa sťahujú, nájmy vypadávajú.
• Veci sa znehodnocujú – nie každý nájomník je zodpovedný, preto pozor pri výbere.

Ďalším faktorom je rast úrokovej sadzby. Tie sú v súčasnosti na minime, čo znamená, že v budúcnosti porastú. Nevieme presne určiť kedy a v akej miere, no pri časovom horizonte 12-30 rokov to vedieť nepotrebujeme. Z úrokov pod jedno percento sa stanú dve, tri, päť... Čo pri hypotéke môže predstavovať stovky eur navyše. Nezabudnite teda ani na toto a ak sa pre hypotéku rozhodnete, zafixujte si úrokovú sadzbu na čo najdlhšie obdobie.

„Podľa môjho názoru je teraz výhodné kupovať aj chalupy a rekreačné nehnuteľnosti v zaujímavých lokalitách, pretože sú stále za dobré ceny, a keď si človek pozrie vývoj týchto cien, tak sa to oplatí. Takisto si myslím, že pri situácii, ktorú zažívame posledné dva roky, je to dobrá kúpa už len preto, že si človek môže každý víkend zájsť na chalupu vyvetrať hlavu, nabrať sily a prípadne v čase, keď tam nie je, tak ju môže ponúkať na krátkodobý prenájom. Samozrejme, stále sa oplatí kupovať byty s cieľom prenájmu, no človek si musí spraviť veľmi dobrú matematiku ešte pred tým, než niečo kúpi.“ – Tomáš Kuba

Realitný crowdfunding

Medzi najväčšie výhody tejto metódy patrí:

• Nízka minimálna čiastka.
• Due diligence investičných príležitostí.
• Zaujímavé investičné možnosti.
• Jednoduchá diverzifikácia.
• Pasívna forma investície.

Viac sa o ňom môžete dozvedieť aj tu.