3 min.
Redakcia Invest in Slovakia
Aj ten najveľkolepejší a najpozitívnejší investičný zámer nedopadne dobre, ak ho umiestnite na zlé miesto. Žiaľ, je to tak. A stretávame s tým často.
Ak hovoríme o lokalite, mieste podnikania, vždy si spomeniem na túto jednu moju skúsenosť. Už som o nej hovoril mojim známym asi 100x. Čítajte pozorne.
Niekedy pred 10 rokmi som bol na vianočných trhoch vo Viedni. Ulica Mariahilfer Straße bola beznádejne plná. Hľadal som reštauráciu s voľným miestom, kde sa môžem dobre najesť. Našiel som ju niekde o tri ulice ďalej. Bol tam absolútny kľud. Možno len 300 metrov od totálneho ruchu. No skutočne skvelé jedlo.
V tejto pokojnej uličke predávali fantastické veci. Vynikajúce štrúdle za polovičné ceny, ako som to videl na vianočných trhoch. Krásne vianočné ozdoby a bytové doplnky. Bol som z toho nadšený. No, malo to jeden problém. Nikto tam nebol! Tieto obchody mohli pokojne časom skrachovať.
Vrátim sa o 30 minút späť. Kráčam hladný cez spomínanú Mariahilfer Straße a chlapík, ktorý mal priamo na preplnenom chodníku divný pojazdny vozík, predával obyčajné hrnčeky v dvoch farbách s nápisom Viedeň. Myslím, že to bola farba modrá a červená.
Viete čo sa dialo? Okolo tohto vozíka stálo asi 50 ľudí a čakalo vo fronte, kedy si môže kúpiť hrnček, vtedy za 10 eur/kus. Ja som sa s úžasom na tento cirkus pozeral.
Tomu sa hovorí vybrať si strategické miesto!
Mohol predať minimálne 1000 nudných hrnčekov denne. S maržou 8 eur (10 eur predajná cena - 2 eur náklad) jeho zisk predstavuje 8 000 eur denne.
A o 300 metrov ďalej skvelé obchody umierajú kvôli nedostatku a nezáujmu kupujúcich.
To isté sa deje v ktoromkoľvek inom podnikateľskom odvetví.
Ak teraz otvárate internetový obchod so svietiacimi papučami, ktoré mi osvetlia nočnú cestu z postele na WC, zvoľte si, prosím, starostlivo lokalitu, kde chcete tento produkt predávať. Ak to myslíte vážne, tak verím, že vašou lokalitou nebude len Slovensko.
Zriaďujete si vysnívaný lyžiarsky vlek? Ak to nie je vysoko na ľadovci, dnes by som už ako investor do toho nevstúpil.
Opýtajte sa akéhokoľvek realitného agenta, čo je najdôležitejšie pri výbere nehnuteľnosti. Odpoveď bude, lokalita.
Predstavte si nadštandardné bytové jednotky v modernej budove, vybavenej šetrnými technológiami, obnoviteľnými zdrojmi pre úsporu energii, s priľahlým parkom plným zelene a detským ihriskom.
Postavte to v lokalite, kde je vysoká nezamestnanosť. Kde nie je dostatočná infraštruktúra, cesty, osvetlenie. Postavte to mimo okresného mesta, kde nie je jednoduché dopravné spojenie. V obci bez škôl, škôlok, jaslí.
Budete mať zrejme problém.
Prečo? Pretože neprilákate dostatok kupujúcich, ktorí zaplatia toľko, koľko potrebujete.
Vo Viedni stačilo, že reštaurácia a iné obchody boli 300 metrov od hlavnej ulice a obrat bol neporovnateľne nižší v porovnaní s tými, čo boli na hlavnej. A bolo absolútne jedno, že obchody mimo hlavnej dosahovali lepšiu kvalitu.
V realitnom biznise nám stačí, že sa odkloníme o 3 kilometre tým nesprávnym smerom a môžeme celkom určite padnúť na zadok.
No náklady na realizáciu budovy, resp. akéhokoľvek biznisu sú rovnaké ako keď staviate, či predávate na tej najlepšej ulici. Rozdiel je však ten, že predávate za 50% ceny pre ďaleko menšiu skupinu ľudí.
Lokalita ma ohromný vplyv na to, ako sa vám bude dariť. A žiaľ, častokrát je jedno, aký kvalitný produkt predávate.
Postavte na dobrom mieste domy, byty, rádové zástavby, priemyselné haly, sklady a s najväčšou pravdepodobnosťou ich predáte.
Lokalita nie je ani zďaleka jediným faktorom due diligence investičnej príležitosti. Na úvod nám však veľa napovie o reálnosti investičného zámeru.
Ďalším, nemenej dôležitým atribútom je TRH. Každý investičný zámer potrebuje svoj trh a ten je potrebné preskúmať.
Vrátim sa v úplnej v krátkosti k hrnčekom z ulice Mariahilfer Straße vo Viedni. Čo sa stane, ak sa rozhodnete pristaviť vlastný vozík na ulicu Mariahilfer Straße a začnete predávať hrnčeky aj vy?
Kúpna sila sa rozdelí medzi vami a chlapíkom, ktorý tam už bol. Urobia to ešte ďalší piati a vaše výsledky budú podstatne horšie, ako ste čakali.
A čo sa stane, ak aj na tej najlepšej ulici v meste developeri postavia stovky nových bytov a trh sa nasýti?
Nabudúce vám napíšem, ako túto situáciu riešia realitní mágovia. Od Donalda Trumpa, ktorý v 70-tich rokoch začal budovať Manhattan až po slovenské investično-developerské spoločnosti ako J&T, Penta, HB Reavis, a ďalší.
Držím vám palce na ceste za pasívnym príjmom.
