Ako hodnotiť a vyberať investičné projekty: Praktický sprievodca pre začiatočníkov

Výber kvalitného investičného projektu je kľúčom k úspešnej investícii. Tento sprievodca vám ukáže 3 základné kroky, ako za 2 hodiny rozpoznať kvalitný projekt od rizikového a urobiť informované rozhodnutie.

Čo musí mať každý kvalitný projekt

Každý bezpečný investičný projekt musí spĺňať tri základné kritériá. Ak ktorékoľvek z nich chýba, projekt preskočte.

1. Zabezpečenie záložným právom

Váš najdôležitejší ochranný štít. Projekt musí byť zabezpečený záložným právom zapísaným v katastri nehnuteľností. Požiadajte si aktuálny výpis z katastra (nie starší ako 30 dní) a overte:

• Je záložné právo skutočne zapísané?
• Na aké meno je zapísané? (vaše, agenta alebo platformy v prospech investorov)
• Nie sú tam už iné záložné práva s vyšším právom?

Bez záložného práva = žiadna investícia. Jednoducho ako facka.

2. Bezpečný LTV pomer

LTV (Loan to Value) = Výška úveru ÷ Hodnota nehnuteľnosti × 100

Príklad:
Nehnuteľnosť za 200 000 EUR,
úver 140 000 EUR = LTV 70%

3. Pozrite sa aj na developera

Overte si, či developer:

• Nie je vo finančných problémoch?
• Nemá súdne spory?

Červené vlajky: vyhýbavé odpovede, tlak na rýchle rozhodnutie.

Ako overiť hodnotu nehnuteľnosti

Hodnota nehnuteľnosti určuje, či je LTV pomer reálny. Developer môže nehnuteľnosť nadhodnotiť, aby ponúkol vyšší úver ako je bezpečné.

Jednoduchá kontrola za 30 minút

1. Pozrite si lokalitu na mape - je v centre, na okraji, v priemyselnej zóne?
2. Skontrolujte ceny - koľko stoja podobné nehnuteľnosti v okolí?
3. Overte znalecký posudok - kto ho robil, kedy, je nezávislý?

Ak sa ocenenie líši od trhových cien o viac ako 20%, buďte opatrní.

Čo robiť s lokalitou

Dobrá lokalita = stabilná hodnota.
Zlá lokalita = možné problémy.

Pozitívne faktory:

• Dobré dopravné spojenie do centra
• Školy, obchody, služby v blízkosti
• Stabilná alebo rastúca oblasť

Negatívne faktory:

• Priemyselné zóny, hlučné cesty
• Odľahlá lokalita bez služieb
• Klesajúce ceny v oblasti

Ak developer odmietne poskytnúť dokumenty alebo sa vyhovára, je to červená vlajka.

Finančná analýza - je výnos reálny?

Porovnanie s trhom

Slovenský trh kvalitných zabezpečených projektov: 8-12% ročne

• Pod 8% = možno málo, ale bezpečné
• 8-12% = štandard trhu
• 12-15% = vyššie riziko, extra kontrola
• Nad 15% = veľmi rizikové, obvykle problém

Skryté náklady

Počítajte so všetkými nákladmi:

• Poplatky platformy (1-3%)
• Správcovské poplatky (0,5-2% ročne)
• Daň (% z výnosov nad 500 EUR/rok)

Príklad kalkulácie:

Investícia: 1000 EUR, sľubovaný výnos 11%

Hrubý výnos: 110 EUR

Poplatky platformy: 10 EUR  

Daň (ak celkové výnosy >500€): 19 EUR

Čistý výnos: 81 EUR = 8,1%

Prvá investícia - praktické rady

Začnite malými sumami: 50-500 EUR do prvého projektu. Cieľ je získať skúsenosti, nie okamžite zarobiť.

Jeden projekt = jedna lekcia: Neinvestujte do viacerých projektov naraz, kým nemáte skúsenosti s prvým.

Pripravte si otázky vopred:

• Koľko projektov ste už dokončili?
• Môžem kontaktovať predchádzajúcich investorov?
• Aké sú všetky poplatky?
• Čo sa stane pri oneskorení projektu?

Nenechajte sa uniesť: Kvalitné projekty zväčša nevyžadujú okamžité rozhodnutie. Ak vás developer tlačí, je to zlý signál.

Záver

Hodnotenie investičných projektov nie je raketová veda. Stačí dodržiavať základné kritériá: záložné právo a bezpečný LTV. Venujte nejaký čas analýze každého projektu a vyhnete sa 90% problémových investícií.

Pamätajte: Lepšie zmeškať dobrú príležitosť ako stratiť peniaze v zlej investícii.

Invest in Slovakia ponúka kvalitné realitné projekty s priemerným výnosom 11,92% ročne a nulovým zlyhaním od roku 2019. Všetky projekty sú zabezpečené záložným právom na nehnuteľnosť s konzervatívnymi LTV pomermi.