4 min.
Redakcia Invest in Slovakia
Od roku 2019 náš tím analyzoval stovky projektov. Okrem finančných kalkulácií ide najmä o zámer a prevedenie, ktoré musia dávať zmysel. Pre developera, investorov, budúcich vlastníkov, aj planétu. Existuje viacero rozhodujúcich faktorov, či sa developerský projekt odčlení od ostatných a dostane k investorom. Aké projekty dáva zmysel podporiť a od ktorých radšej ruky preč? Odpovieme na základe našich skúseností.
Pri rekonštrukcii historických stavieb narážajú developeri na viacero problémov. Toto tvrdenie však platí pre rekonštrukcie kultúrnych pamiatok a veľké prestavby pôvodných brownfieldov - developermi často využívaný pojem pre výstavbu v takzvanej hnedej zóne, teda na mieste, ktoré pred začatím výstavby bolo zastavaným územím. Tie sú biznisom bohatých a skúsených.
Na druhej strane, malé projekty môžu byť naopak ekonomicky výhodnejšie a rýchlejšie, než nová výstavba. Developer využije existujúci priestor a jeho zanedbaný potenciál. Podmienkou je kreativita a zodpovedné plánovanie - nový zámer musí ladiť s pôvodnými priestormi a okolím. Je nutné dať si pozor na možné skryté komplikácie ako vlhkosť, podzemná voda, či stavba nevyhovujúca dnešným štandardom. Ak sa týmto hrozbám developer dokáže vyhnúť, rekonštrukcia mu ponúka významné benefity. Rozpíšeme ich nižšie v článku.
Viaceré svetové, aj slovenské mestá skrášľujú známe rekonštrukcie starších objektov. Najznámejšie sú tie komerčné - už spomenuté brownfieldy, okrem toho sú ale dnes mestá plné opustených budov - starých rodinných, aj bytových domov, či menších fabrík a iných obchodných priestorov.
Ich rekonštrukcia tak okrem skrášlenia prostredia prináša aj riešenie častých problémov, spojených so staršími, nie len obytnými budovami. Medzi ne patria škodcovia, časté úniky, hromadenie odpadu a estetické, aj bezpečnostné problémy. Okrem toho môže majiteľovi ušetriť značné množstvo času, finančných prostriedkov a úsilia.
Zachová pôvodný štýl architektúry mesta, ušetrí materiál potrebný na výstavbu od základov a energiu na jeho výrobu a môže sa tak uchádzať aj o dotácie, či zvýhodnené financovanie spojené s obnovou. Napríklad, pre súkromných vlastníkov v súčasnosti štát ponúka dotáciu na obnovu rodinných domov. Medzi ďalšie výhody patrí aj administratíva spojená s územným plánovaním, prípadnou zmenou pozemku na stavebný a podobne.
Za príklad môžeme uviesť projekt Rezidencia Martina Kukučína vo Zvolene, financovaný cez našu platformu. Dôkladná previerka preukázala pôvodnú konštrukciu za plne funkčnú, vlastník sa teda sústredil na úpravu interiéru a prestavbu exteriéru. Na pozemku tak vznikne 5 moderných a nízkoenergetických bytov.
Doteraz sa do 9 investičných kampaní projektu zapojilo dokopy 632 investorov. Spolu zafinancovali viac než 701 433 eur, s priemernou jednorázovou investíciou 1 115,86 eur. Z kampaní dosiahnu počas investičných období úročenie od 10,9 % do 12,07 % p.a. (ročne). Ako môže vlastník vyplácať investorom tak vysoké výnosy? Túto tému sme rozobrali v predchádzajúcej prípadovej štúdii.
V stavebníctve neexistuje ideálny prípad, kedy by nedošlo ku žiadnemu oneskoreniu z dôvodu výpadku pracovnej sily, logistiky, administratívy alebo iných komplikácií. Skúsený staviteľ preto vždy počíta s dostatočným časovým vankúšom, do ktorého vopred zaráta predpokladané zdržania, aj časovú rezervu.
Taktiež záleží od konkrétneho prípadu, v akom stave je pôvodná konštrukcia, ako veľmi sa nový zámer líši od súčasného stavu, s akými obmedzeniami musí vlastník počítať. Vo všeobecnosti, ak by zabrala novostavba projektu 18 mesiacov, pri rekonštrukcii možno počítať s obdobím okolo 14 mesiacov. Okrem toho, že šetríte čas tak šetríte aj peniaze, ktoré potom môžete použiť na nové zariadenie v podobe kuchynskej linky, postele na mieru či iného dôležitého vybavenia.
Namiesto zástavby novej lúky pridá rekonštrukcia zeleň do zastavanej oblasti a zmysluplne vyplní priestor už v minulosti zastavaný betónom. Tu ale treba spomenúť, že nie všetky stavby na "zelenej lúke" sú zlé. Populácia rastie, ľudia potrebujú bývať a nie len Slovákom chýbajú tisíce domovov. Na novú výstavbu sú primárne určené niektoré časti krajiny. V Invest in Slovakia hľadáme projekty, ktoré túto plochu využijú rozumne a ekologicky - o tom v ďalšej prípadovej štúdii už čoskoro.
Dávame si ale záležať na tom, aby to nebola len výhovorka. Preto zo všetkých projektov, ktoré sa dostanú k našim investorom, len 20 % z nich je novostavieb. V nich musí byť nová zástavba dôsledne naplánovaná tak, aby využila priestor zmysluplne, čo najmenej zaťažila okolitú krajinu a energie. Recyklácia vody, nízka spotreba energií a využitie obnoviteľných zdrojov sú ďalšími ukazateľmi dobre premysleného zámeru. Zvyšných 80 % projektov v portfóliu patrí dôslednému využitiu starých priestorov.
Meniť staré na nové by mohlo byť víziou ďalších rokov. Každý developer si musí prepočítať, čo ho bude stáť nová výstavba oproti rekonštrukcii. Zároveň musí počítať s nepredvídanými okolnosťami. Tak či onak, v globálnom meradle by sa malo myslieť na zveľaďovanie životného priestoru ľudí s myšlienkou obnovy a vytvorenia nových miest na plnohodnotné bývanie.
