4 min.
Redakcia Invest in Slovakia
Častá otázka...
Preto som sa rozhodol odpovedať na túto otázku formou blogu. A to aj s niekoľkými vysvetleniami a príkladmi toho, ako funguje developerský biznis.
Tak prečo si teda nepožičia developer z banky za 5 % úrok, ale požičia si od crowdfundingu za úrok medzi 10 % až 16 %?
Banka dokáže prefinancovať investičný zámer, ktorý má silný potenciál úspešného predaja, je v dobrej lokalite, má zrozumiteľnú a veľmi presnú matematiku a vyriešené právne vzťahy na území, kde sa bude realitný projekt realizovať.
No banka bude od vás požadovať ešte jednu vec. A to sú vlastné zdroje. A to vo výške aspoň 30 %. Vo forme cash-u, pozemku, vo výstavbe – v čomkoľvek, čo má súvis s predmetným investičným zámerom. Banka nepôjde do projektu 100 % pôžičkou.
Developer si kúpi pozemok. Vybaví si všetky potrebné povolenia na výstavbu bytov. Postaví si hrubú stavbu, ktorá sa už dá zapísať do katastra ako rozostavaná nehnuteľnosť. A následne mu to banka dofinancuje časťou, ktorú bude developer potrebovať pre kolaudáciu stavby.
Ale ešte pred tým, ako banka pošle developerovi peniaze na účet mu odkáže: ️ „Prineste nám podpísané rezervačné zmluvy aspoň na 20 % všetkých bytov, ktoré budete predávať. Nech máme istotu, že sa to rýchlo predá."
Banka developerovi síce požičia za nízky úrok (cca 5 % p.a.), no pravidlá hry sú prísne a častokrát sa dobrý investičný zámer ani len nedostane do fázy, kedy by mohol požiadať banku o peniaze.
Čo sa stane, ak si developer požičia peniaze od crowdfundingu za výnos 10 % až 16 % p.a.?
Namieša si vlastné zdroje, zdroje od crowdfundingu a zdroje od bánk spôsobom takým, aby mu na konci ostal slušný výnos z projektu.
Vysvetlím. Banka potrebuje vidieť to, že do projektu ide spoločne s developerom v pomere: minimálne 30 % developer a 70 % banka.
Príklad:
Bez crowdfundingu by možno nedokázal investičný zámer „nakopnúť“. Jasné, môže si požičať od suseda, brata, sestry, rodiny, kamaráta.
Častokrát sa tieto „nakopávacie“ pôžičky prelievajú v skupine ľudí, ktorí developujú už desaťročia. Jano požičia Ferovi. Fero pri ďalšom projekte zase požičia Janovi. Atď... A developujú medzi sebou. Zarobia na pôžičkách sami sebe. Zarobia na projektoch. Zarobí aj banka.
Skúste sa vy dostať medzi ľudí, ktorí realizujú developerské projekty. Budete to mať veľmi náročne.
A práve realitný crowdfunding je spôsob ako sa bežní ľudia môžu v malých čiastkach zúčastniť investičného projektu a dosiahnuť tak veľmi zaujímavý, no spravodlivý výnos. Spravodlivý preto, lebo bez ich podpory by možno projekt nikdy ani nevznikol.
Banky majú rady veľké projekty ... minimálne nad 1 milión v nákladoch.
Možno ste až teraz pochopili, ako realitný biznis funguje a rozhodnete sa sami takýto projekt uskutočniť. Ja budem samozrejme veľmi rád, ak sa vám to podarí. No, ak máte v pláne postaviť menší projekt, pod hranicou nákladov 1 milión eur, budete mať v banke veľký problém.
Je to pre nich veľmi malá ryba na to, aby vám venovali svoj čas. Musíte porozumieť, že banky financujú stavby rádovo v miliónoch, v desiatkach miliónoch až v stovkách miliónoch eur. Tam, kde je ten výnos skutočne zaujímavý.
Developer chce urobiť výstavbu 3-4 domov v nákladoch cca 400 tisíc eur. Banka so svojím projektovým financovaním mu s najväčšou pravdepodobnosťou nepomôže ani nepožičia.
Čo potom?
Musí si pomôcť sám. Alebo, ak mu to ekonomika dovolí, použije crowdfunding. Tri, resp. štyri domy dokážete predať do 12 mesiacov od výstavby. V crowdfundingu si môže pôžičky naplánovať na etapy, aby mu neostali „mŕtve peniaze“ na účte, za ktoré budete platiť úroky.
Príklad:
Developer si kúpi 2 500 m2 pozemku v hodnote napr. 125 000 eur, to môže byť jeho vklad. Nie je to podmienka. Naplánuje si prvú pôžičku od crowdfundingu na január v hodnote 100 000 eur s úrokom 15 % p.a. Postaví si základy pre 4x domy a počká 2 mesiace, ako mu to skúsený majster prikáže.
Už v tejto fáze developer môže začať robiť predpredaj. Peniaze z predpredaja po dohode s kupujúcimi použije na dostavbu domov. Odkrojí tým z nasledujúcej pôžičky od crowdfundingu a ušetrí na úrokoch.
V prípade ak predpredaj neurobí...
Niekedy v marci developer môže smelo požiadať crowdfunding o ďalšiu pôžičku 200 000 eur s úrokom 15 % p.a. Dokončí si stavbu a reálne začne predávať 4x holodomy. ️
Môže byť mesiac august? Príjemné počasie, lúče slnka sa opierajú už o nové krásne domy so záhradou. Ak to developer postavil v správnej lokalite za tu správnu cenu, nepochybujem, že domy do konca roka predá. Ak ich už nepredal počas výstavby, resp. hneď po.
Koľko zaplatí developer za úrok z crowdfundingu?
V mojej lokalite s týmito parametrami predá developer 4x domy za 600 000 eur bez DPH.
Výsledok?
Náklady 125 000 eur + 100 000 eur + 200 000 eur + 40 000 eur = 440 000 eur. Počítajme ešte rezervu 35 000 eur. Buďme opatrní a bude sa nám ľahšie počítať.
Takže...
Tržba 600 000 eur - náklady 500 000 eur = 100 000 zisk bez DPH pred zdanením. Slušné, že?
Koľko na začiatku tohto projektu developer investoval vlastných zdrojov? 125 000 eur za pozemok. Výsledok po 12 mesiacoch? 100 000 eur zisk, to je výnos 80 % p.a. z vkladu už po vyplatení výnosu pre crowdfunding!
Na menšie projekty mu banka nepožičia. No, ak si dôkladne pripraví ekonomiku a správne načasuje pôžičky od crowdfundingu, banku vôbec nepotrebuje. Zarobí developer, zarobí investor. A všetci sú spokojní.
Pri väčších projektoch si developer dokáže peniaze rozumne namiešať tak, aby zarobili všetci. Je to WIN-WIN-WIN situácia. Investori, developer, banka.
A práve WIN-WIN situácia je ten dôvod, prečo je realitný corwdfunding tak úspešný. Zarobia na tom všetci.
Bez investorov, bez vás, ktorí investujú prostredníctvom realitného crowdfundingu by investičný zámer možno nikdy nevznikol. A preto si každý jeden investor zaslúži spravodlivý výnos z projektu.
Držím vám palce na ceste za pasívnym príjmom.
