4 min.
Redakcia Invest in Slovakia
V predošlom článku som písal o tom, aká je dôležitá lokalita pre úspech v realitnom biznise. No tá nie je ani zďaleka jediným faktorom due diligence investičnej príležitosti.
Môžete byť na tej najlepšej ulici, no ak je vás tam už príliš veľa s identickým produktom, máte problém. Kúpna sila sa rozdelí a nebudete dosahovať skvelé výsledky.
Preto je tak dôležité preskúmať trh okolo lokality, ktorú ste si vybrali.
Uvediem príklad.
Nájdete lukratívne miesto pre váš developerský projekt rodinných domov. Skutočne skvelá adresa. Malo by to byť pevnou zárukou toho, že projekt dopadne úspešne so slušným výnosom pre všetkých. No čo ak na tej istej adrese už stoja desiatky nových domov a desiatky sú v rozostavanom štádiu, ktoré čakajú na nových majiteľov?
Ste síce na skvelej adrese, no trh začína by presýtený a vy budete musieť o zisk bojovať. Ak nemáte s čím, stiahnite sa.
Lokalita je dobrá, no nie ste sám, kto toto miesto obsadil. Čo potom?
Rozhodne vám pomôže to, že sa so svojím projektom dokážete odlíšiť od konkurencie.
Ak k nám do Invest in Slovakia príde projekt, ktorý má ambíciu postaviť svoj investičný zámer v dobrej lokalite, napríklad v centre mesta, zanalyzujeme miestny trh.
Ak zistíme, že v danej lokalite už stoja podobné projekty a nehnuteľnosti čakajú na svojich kupujúcich, chceme vidieť pridanú hodnotu nového investičného zámeru.
Hľadáme odpoveď na otázku, prečo by si mali ľudia kúpiť práve tento projekt?
Prečo to vlastne riešime? Pretože si plníme domácu úlohu v podobe due diligence investičnej príležitosti.
Tu je na mieste položiť si pár otázok. Čím je váš projekt výnimočnejší ako tie ostatné? Prečo by si mal budúci majiteľ novopostaveného rodinného domu vybrať práve ten váš?
Na tieto otázky je fajn si veľmi jasne zodpovedať. Ideálne nie viac ako tromi vetami. Ak to bude príliš zložitý opis výhod, nik tomu nebude rozumieť. Žiaľ, ani potenciálny kupujúci.
V lukratívnej, no presýtenej lokalite môžete konkurovať cenou. Dať najnižšiu cenu za porovnateľnú kvalitu, akú ponúka konkurencia v okolí. To vám bude zrejme vo výsledku fungovať.
No nie je to tak jednoduché, ako sa to píše. Väčšina developerov, ktorá sa rozhodla stavať v lokalite, kde nie sú sami, sa snaží predávať svoje projekty lacnejšie ako konkurencia.
Príliš šialená cenová vojna vedie častokrát k "smrti". Cenovou vojnou a nerozumným preťahovaním sa, kto predá lacnejšie, sa dostávate na hranu ziskovosti a aj pri tej najmenšej chybe padnete s odťatou hlavou k zemi.
Podarilo sa mi to napísať celkom dramaticky, no neľakajte sa. Až také krvavé to nie je. V normálnom jazyku - developer príde o časť zisku, resp. o všetok zisk. No nič dramatické, čo by ohrozilo životy ľudí, sa nedeje.
Preto mám rád realitný biznis. Ak si urobíte vašu prácu poctivo a svedomito si zanalyzujete due diligence vášho investičného zámeru, ani zlé okolnosti vám nemôžu uťať hlavu.
Dobre umiestnená a funkčná nehnuteľnosť je hodnota, po ktorej bude pravdepodobne vždy dopyt. Otázkou je, za akú cenu ste ju v danej chvíli schopní predať.
Vráťme sa späť.
Cena je jeden faktor, ktorý vám môže pomôcť na presýtenom trhu. Existuje veľa spôsobov ako znížiť cenu svojho developerského projektu a tak predávať lacnejšie. No, to už je samostatná téma.
Túto variantu mám osobne radšej, ako bojovať cenou a znižovať si tak výnosy z investičných projektov. Ponúknite v rovnakej cene lepšiu kvalitu, resp. pridanú hodnotu, ktorá bude pre potenciálnych kupujúcich tak významná, že sa rozhodnú práve pre váš projekt.
Je to kreatívna a šalamúnska úloha, no snaha o zlepšenie posúva realitné projekty do nových dimenzií a zlepšuje kvalitu života mnohým z nás.
Ak sa opýtam developera, akým spôsob sa chce presadiť v lokalite, kde nie je ani zďaleka sám, som oveľa šťastnejší, ak vytiahne na stôl niekoľko fantastických dôvodov, prečo práve on.
Podstatne rýchlejšie mi zmizne úsmev z tváre, ak jediným dôvodom bude nižšia cena.
Práve toto obdobie nám ponúka úžasnú šancu odlíšiť sa a robiť výnimočné projekty, ktoré pozitívne ovplyvnia naše okolie. Myslím, že nikdy v histórii - minimálne tej slovenskej, to nebolo tak jasné, ako je to teraz.
Je čas dať dôraz na ekológiu, obnoviteľné zdroje, šetrné technológie. Dôraz na územne plány, koeficienty zastavanosti a zelene. Uvedomme si, že rovnaká architektúra bytov, radových výstavieb rodinných domov, ulíc a sídlisk sa používa už viac ako 70 rokov!
Skvelá lokalita priťahuje konkurenciu. V dobrých vodách väčšinou neplávate ♂️ sám. A ak chcete ostať silným, dajte ľuďom viac. Dajte im dôvod, prečo práve váš projekt a nie projekt vášho suseda.
Lokalita je dobrá, no čo ak nie ste sám, kto toto miesto obsadil?
Túto vetu som použil v úvode. Zopakoval som ju zámerne, pretože v predošlom článku som spomínal, že vám napíšem, ako túto situáciu riešia realitní mágovia. Od Donalda Trumpa, ktorý v 70-tych rokoch začal budovať Manhattan až po slovenské investično-developerské spoločnosti ako J&T, Penta, HB Reavis, atď.
Kúpia celú ulicu. Ak objavia dobrú vodu, kde je obrovský potenciál, obsadia celé jazero.
Niekedy sa oplatí myslieť vo veľkom.
Našim členom v KLUBE INVESTOROV držím palce na ceste za pasívnym príjmom.
