Výhody a nevýhody investovania do nehnuteľností

Pred tým, ako si rozoberieme výhody a nevýhody investovania do nehnuteľností si v krátkosti upresníme rozdiel medzi aktívom a pasívom. V jednoduchosti za aktívum považujeme to, čo nám prináša peniaze, čiže nám z neho plynie pozitívny cash flow. Naopak pasívom je to, čo nám peniaze odoberá a ide o negatívny cash flow. 

V praxi, teda nehnuteľnosť, v ktorej bývame a neprináša nám žiadny pozitívny cash flow, nemôžeme považovať  za aktívum, ale ide o pasívum, pretože nám odoberá peniaze. Naopak za aktívum možno považovať takú nehnuteľnosť, ktorú sme kúpili za účelom ďalšieho prenájmu. 

Výhody investovania do nehnuteľností 

Fyzická investícia

Prvou výhodou investovania do nehnuteľností je vloženie peňazí do hmatateľného majetku. Investície sa vieme dotknúť na rozdiel od investovania do podielových fondov alebo akcii, kde celý proces prebieha digitálnou formou pomocou binárneho kódu. Ak sa neprihodí nič nepredvídateľné, tak našu nehnuteľnosť nájdeme na svojom mieste aj naďalej. 

Základná ľudská potreba

Bývanie je základnou ľudskou potrebou, ktorá je definovaná v Maslowovej pyramíde potrieb. Každý hľadáme miesto, kde sa usadíme, budeme sa cítiť bezpečne a môžeme vykonávať aj ostatné potreby ako hygienu či naše hobby. Z týchto dôvodov bude vždy vo vyhľadávaných lokalitách dopyt po bývaní a aj prenájme. 

Nižšia volatilita

Trh s nehnuteľnosťami má nižšiu volatilitu, čiže nestálosť. Hovorí o tom, ako rýchlo sa mení cena v priebehu času. Volatilita je prirodzenou vlastnosťou každého trhu a pre investorov znamená určitý stupeň neistoty. Trhy neustále stúpajú a klesajú, pretože reagujú na dopyt a ponuku. Čím vyššia je volatilita, tým prináša aj vyššie riziko plynúce z investície. Ak porovnáme akciový alebo komoditný trh s trhom nehnuteľností zistíme, že má nižšiu volatilitu, pretože sa ročne zmení o pár jednotiek percenta zatiaľ, čo komodity a akcie sa menia o pár jednotiek percent denne. Preto považujeme nehnuteľnosti za stálejšie s predvídateľnejším vývojom. 

Dva výnosy

Nehnuteľnosti prinášajú dva druhy výnosov v jednom. Spájajú kapitálové zhodnotenie spolu s peňažným tokom. Prvé spomenuté, kapitálové zhodnotenie je druhom príjmu, ktorý sa dosahuje rastom ceny nehnuteľností. Peňažným tokom chápeme príjem z prenájmu nehnuteľností no drvivá väčšina investícii v rámci finančného trhu dosahuje len jeden z týchto príjmov. 

Finančná páka

Jednou z najväčších výhod, ktorú poskytujú investície do nehnuteľností je možnosť využiť finančnú páku. Ide o jedinú formu investovania, kedy nám banka požičia peniaze na kúpu a zaobstaranie aktíva. Spraví to veľmi rada, pretože má na predmetnej nehnuteľnosti zriadené záložné právo. Ďalšou výhodou pri investovaní do nehnuteľností za účelom prenájmu je to, že niekto cudzí nám platí poskytnutý úver z banky. 

Oslobodenie od daní

Zákon o daní z príjmov upravuje možnosti, akými sa dá oslobodiť príjem z predaja nehnuteľnosti od dane. Ak sme vlastníkmi nehnuteľnosti dlhšie ako 5 rokov alebo je dlhšie, ako 5 rokov vyňatá z obchodného majetku je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov a odvodu do zdravotnej poisťovne. Príjem z prenájmu nehnuteľností rovnako nepodlieha povinnosti odvodu do zdravotnej poisťovne. 

Kontrola

Kontrola nad investíciou do nehnuteľnosti je ďalšou výhodou, ktorú nám podielový fond či akcie nikdy neumožnia. Nemáme kontrolu nad ich správou ani nad vedením spoločnosti, ale presne naopak. Platíme správcovi podielového fondu a manažmentu spoločnosti, aby prevzal kontrolu nad našou investíciou. Pri investovaní do nehnuteľností máme možnosť operatívne reagovať a rozhodovať sa či zvýšime alebo znížime nájomné. 

Odpisy a náklady

Ak máme nehnuteľnosť v obchodnom majetku môžeme využiť odpisy a každý rok si z daní odčítať 1/40 z hodnoty nehnuteľností. Výhodné je aj odpočítanie nákladov spojených s platbou hypotekárneho úveru zo základu z dane a všetkých nákladov spojených s chodom nehnuteľností. 

Nevýhody investovania do nehnuteľností 

Žiadna investícia sa nezaobíde bez rizika a aj tá do nehnuteľností prináša svoje nevýhody, preto je dobré ich poznať ešte pred pustením sa do investovania. 

Vyššia počiatočná investícia 

Ide o jednu z hlavných nevýhod, pretože banky sprísnili podmienky na čerpanie hypotekárneho úveru a je potrebné investovať 10-20% z vlastných zdrojov. Napriek tomu po rokoch budeme vlastniť nehnuteľnosť, ktorú splácal niekto iný. Existuje však možnosť investovať aj s nižším počiatočným kapitálom pomocou crowdfundingu. 

Menšia likvidita 

Predaj nehnuteľnosti trvá dlhší čas, a preto sa k peniazom dostaneme neskôr v porovnaní s podielovými fondami, kde máme peniaze na účte behom týždňa. V situácii, kedy by sme súrne potrebovali peniaze, ktoré máme uložené v byte či dome sa vystavujeme možnému riziku predaja nehnuteľnosti pod cenu. 

Správa nehnuteľnosti 

Nedostatok skúseností pri výbere nehnuteľnosti, nájomníka a pri správe môže viesť k finančným stratám, ktoré vzniknú pri neobsadení nehnuteľnosti a z prípadného znehodnotenia zariadenia nájomníkom. Táto nevýhoda je úzko spätá s ďalšou nevýhodou, a to je časová náročnosť. 

Dlhodobé plánovanie

Investovanie do nehnuteľností vyžaduje dlhodobé plánovanie s premýšľaním roky dopredu, aby sme mohli napríklad pri predaji uplatniť oslobodenie od dane z príjmov, na ktorom môžeme ušetriť nemalú čiastku. 

Pokles hodnoty 

Investovanie sa vždy spája s určitým rizikom a pri nehnuteľnostiach ide o pokles jej hodnoty. Nie v každej situácii sme schopní predať investíciu za vyššiu cenu, ako sme do nej vložili. Rast a pokles trhu závisí od dopytu a ponuky v segmente. Dlhodobý rast realitného trhu je prerušovaný krátkodobými poklesmi, preto je dôležité klásť dôraz na výber nehnuteľnosti a byť v strehu, keď sa ceny nehnuteľností nachádzajú na maximách. 

Zdroje: https://www.sora.sk/nehnutelnost-ako-forma-dlhodobeho-investovania http://ako-investovat.sk/clanok/791/realitne-fondy