Investovanie do zaistených investícií predstavuje jeden z najspoľahlivejších spôsobov, ako v roku 2025 chrániť a zhodnocovať financie. V centre záujmu investorov sú najmä investície zaistené nehnuteľnosťami, ktoré poskytujú bezpečnosť fyzického aktíva a zároveň atraktívne výnosy. V tomto komplexnom sprievodcovi sa dozviete, ako presne funguje mechanizmus zaistenia investícií nehnuteľnosťami a prečo je to jedna z najbezpečnejších investičných stratégií na súčasnom trhu.
Zaistenie investície nehnuteľnosťou je proces, pri ktorom je vaša investovaná suma krytá reálnou nehnuteľnosťou. Najčastejšie ide o model, kedy poskytujete financie developerovi alebo vlastníkovi nehnuteľnosti, pričom ako záruku získavate záložné právo k nehnuteľnosti.
V praxi to znamená, že ak by dlžník (developer alebo vlastník nehnuteľnosti) nebol schopný splácať záväzky, veritelia (investori) majú právo na uspokojenie svojich pohľadávok predajom založenej nehnuteľnosti. Tento mechanizmus výrazne znižuje riziko a robí z nehnuteľnosťami zaistených investícií jednu z najbezpečnejších foriem zhodnocovania peňazí.
Základným pilierom bezpečnosti je zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti. Toto právo je oficiálne registrované v katastri nehnuteľností, čím sa stáva právne vymáhateľným. Záložné právo významne obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v možnosti ju predať bez súhlasu veriteľov a poskytuje veriteľom (investorom) prednostné právo na uspokojenie pohľadávky v prípade problémov.
Záložné právo vytvára právny vzťah medzi investíciou a konkrétnou nehnuteľnosťou, čím minimalizuje riziko straty vložených prostriedkov. V prípade problémov sa nehnuteľnosť predá a z výťažku sa uspokoja pohľadávky investorov.
Dôležitým bezpečnostným parametrom je pomer medzi výškou úveru a trhovou hodnotou nehnuteľnosti, známy ako LTV. Tento ukazovateľ:
Ak má nehnuteľnosť hodnotu napríklad 200 000 €, pri LTV 70% bude maximálna výška úveru 140 000 €. Zostávajúcich 60 000 € vytvára bezpečnostný vankúš, ktorý chráni investorov aj v prípade poklesu hodnoty nehnuteľnosti.
Kvalitné investičné platformy hodnotia pri výbere zabezpečovacích nehnuteľností aj ich likviditu - teda rýchlosť, s akou je možné nehnuteľnosť predať v prípade potreby. Zohľadňujú sa faktory ako lokalita nehnuteľnosti, typ nehnuteľnosti a aktuálny stav trhu.
Správne nastavený likviditný faktor zabezpečuje, že v prípade potreby realizácie záložného práva je možné nehnuteľnosť odpredať v primeranom čase a za primeranú cenu.
Aby bol systém zaistenia skutočne bezpečný, je kľúčové správne ohodnotenie nehnuteľnosti. Profesionálne platformy investujúce do zaistených úverov využívajú:
Dôkladné ohodnotenie nehnuteľnosti je kľúčové pre stanovenie správneho LTV a tým aj celkovej bezpečnosti investície. Riziková analýza často zahŕňa aj stresové testovanie - čo by sa stalo s hodnotou nehnuteľnosti v prípade poklesu trhu.
Celý proces zaistenia investície nehnuteľnosťou zvyčajne zahŕňa niekoľko dôležitých krokov:
Tento systematický prístup zabezpečuje, že investori majú svoje prostriedky chránené počas celej doby trvania investície.
Na trhu sa v roku 2025 stretávame s niekoľkými modelmi zaistených investícií:
Realitný crowdfunding umožňuje investorom podieľať sa na financovaní realitných projektov už od malých súm (zvyčajne od 50-100 €). Investori spoločne poskytujú kapitál, ktorý je zaistený záložným právom k financovanej nehnuteľnosti. Výhodou je vysoká miera diverzifikácie - s relatívne malou sumou môžete investovať do viacerých projektov.
Dlhopisy sú kryté konkrétnou nehnuteľnosťou alebo portfóliom nehnuteľností. Emitent dlhopisov poskytuje investorom právne záväzný prísľub výplaty úrokov a návratnosti investovaného kapitálu, pričom ako zábezpeku ponúka nehnuteľnosti.
Niektoré platformy umožňujú investorom priamo sa podieľať na poskytovaní úverov, ktoré sú zaistené nehnuteľnosťami. Investor de facto vystupuje v roli banky, s tým rozdielom, že podmienky sú pre obe strany výhodnejšie než v bankovom sektore.
Hoci sú investície zaistené nehnuteľnosťami považované za relatívne bezpečné, je dôležité poznať aj potenciálne riziká. Pre každé riziko existujú stratégie na jeho minimalizáciu:
Trhové riziko: Hodnota nehnuteľností môže v čase kolísať. Rieši sa konzervatívnym LTV (nižším ako 75%), diverzifikáciou a pravidelným prehodnocovaním hodnoty zabezpečenia.
Riziko likvidity: Predaj nehnuteľnosti môže trvať dlhšie než je optimálne. Minimalizuje sa preferovaním likvidných nehnuteľností a vytváraním garančných fondov.
Právne riziko: Potenciálne právne komplikácie súvisiace so záložným právom. Riešením je dôkladná právna kontrola (due diligence) a spolupráca s renomovanými právnymi kanceláriami.
Pri výbere platformy, cez ktorú budete realizovať investície zaistené nehnuteľnosťami, zvážte tieto faktory:
Zaistenie investícií nehnuteľnosťami predstavuje sofistikovaný bezpečnostný mechanizmus, ktorý v roku 2025 využíva čoraz viac investorov. Kombinácia fyzického zabezpečenia v podobe nehnuteľnosti, právnej ochrany vo forme záložného práva a profesionálnej správy vytvára investičný nástroj, ktorý ponúka atraktívny pomer medzi bezpečnosťou a výnosom.
Ak zvažujete investovanie do zaistených investícií, venujte dostatočný čas porozumeniu princípov zaistenia, dôkladnému výberu platformy a diverzifikácii vášho portfólia. S týmito znalosťami budete lepšie pripravení robiť informované investičné rozhodnutia a maximalizovať bezpečnosť vašich úspor.
Pamätajte, že aj pri zaistených investíciách platí základné investičné pravidlo - investujte len prostriedky, ktorých prípadnú stratu si môžete dovoliť, a svoje portfólio vždy vhodne diverzifikujte.
